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台商回流、外資接連來台投資，又碰上資金狂潮，全球通膨壓力升溫，再度凸顯豪宅產品的保值避險性，推動近幾年豪宅買氣，近期北市傳統一級商圈包括東區、敦化等地透過危老、都更等模式塑造新一批新世代豪宅，房產業者預期，這一批新豪宅有機會創造區域新高行情外，更能打造全新世代的豪宅版圖。

住展調查，今年329檔期，台北市推估有高達1083億元的新案問世，其中兩大新世代指標豪宅案「耑序」、「Diamond Towers台北之星」預期也會在329檔期開賣，因為兩大新世代豪宅案釋出，讓北市傳統豪宅聚落的大安區在329檔期預計超過5百億元新案問世，為12行政區中推案量最高的區域。

實價登錄2.0在去年7月上路後，預售屋即時揭露縮短議價時間，加速整體買氣，甚至北市有數個豪宅案還在預售銷售階段便擠進「單價200萬豪宅俱樂部」，加速豪宅價格定錨。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，這波豪宅熱銷潮主要受惠於全球肥咖條款及中美貿易戰之後的台商回流、防疫資金潮、投資獲利轉進實體資產，以及新豪宅上市等四大利多條件，尤其近期預售物件多半是這幾年配合都更、危老政策所重建的新大樓，位置精華，換屋、置產客通吃。

攤開此波房價漲幅，其實裡頭很大比例是因為缺工、造價上漲，尤其造價平均上漲超過3成，再加上地價上漲，央行又限縮土、建融，在在都成為房價上漲的眾多因素，建商的獲利空間則相對有限。

此外，北市能打造豪宅的土地原料已經相當稀少，因此，邀請國際級建築大師打造已成新形態豪宅標配，對於建材、建築體等各方面都相當講究，甚至要從歐美國家引進，但目前不論是空運、海運等運費全面上漲，更促使營建成本不斷上揚，推著房價往上走。

通膨影響之下，豪宅產品保值避險性躍然紙上，在有土斯有財觀念根深蒂固的台灣更明顯，根據瑞普萊坊最新發布的去年第四季「全球豪宅指數」，台北市豪宅價格年增率達18.9％，為全球調查的46個城市中，漲幅第六高，在亞洲各城市中僅次於首爾，為全亞洲漲幅第二高倍。

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台中七期預售豪宅價格續創高！根據最新揭露的實價揭露，位於市政北七路上的「大陸豐蒔」24樓總面積102.12坪，以總價7,630萬元成交，扣除車位後，每坪單價86萬元，創下預售實登上路後中台灣住宅大樓單價紀錄！顯示七期預售豪宅市場有機會瞄準9字頭。

住商不動產七期南屯店經理黃盟翔分析，通膨及貨運短缺導致缺工缺料使營建成本高漲，全台建案造價平均上漲約3成，加上地價漲幅及央行限縮土、建融，眾多因素推升房價不斷攀升，台商資金回流潮帶動豪宅市場交易量明顯升溫，無論自住或置產皆有不少提升，尤其具產業加持的中台灣高價紀錄頻傳，不乏對於相中的物件下手毫不手軟的大戶。

其中，七期新市政中心地理特殊性及政經地位短時間內難被超越，仍具創價空間，加上目前開發已近飽和，未來新案將越趨稀有，大型綠地旁的完整基地更有機會挑戰三位數房價，備受各界期待。

觀察七期近期預售行情，位於市政公園第一排的「由鉅惟上」為預售市場上唯一全棟受「高價住宅信用管制」之產品，該案主打「ComfortLuxe奢適宅」新美學生活體驗，全棟住宅結構採用SS鋼構帷幕建築，且全棟採用中空複層LOW-E膠合玻璃抗寒阻熱，符合高性能住宅「冬暖夏涼、安全舒適」的極致標準，

「由鉅惟上」憑藉獨特品牌力與產品規畫，受到市場青睞，吸引不少自營商、二代家族爭相購入，該案一次購入兩戶或三戶以上的客戶就有超過10組，目前全案已有88筆實價登錄，均價約7字頭。

另外，早前銷售的「寶輝SKY TOWER」近期也有5筆的預售實登揭露，價格不斷衝高，其中4樓總面積81.02坪，以總價5,199萬元成交，扣除車位後，每坪單價也站上74.7萬元；同樣位於市政路上的「聯聚方瑞大廈」揭露筆數達191筆，平均單價約68.12萬元。

預計今年下半年將進場的「寶璽天讚」豪宅預售案，將延請日本第一大建築設計集團NIKKEN SEKKEI操刀，打造新市政中心內唯一面南超大棟距個案，規劃100至130坪，總銷約80億元。

而興富發建設攜手中悅機構於市政北七路預計推出50-60坪輕豪宅產品，最快在年底推出；豐邑機構「河南路市政路案」預計今年下半年伺機進場，總銷預估約250億元，將是市政路上最大規模的豪宅開發案。

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房價漲幅遠勝過通膨，據內政部實價揭露資料顯示，全台六都加新竹總共七縣市，2021年房價全面攀升，統計包括停車位價格在內的成交建物，包括台南市、高雄市、新竹縣、新竹市，第四季的中位價，都比前一年度同期增加超過二成；至於漲幅最大城市在新竹縣，一年飆漲四成，每坪站上3字頭。

信義房屋6日最新統計顯示，全台七縣市，以新竹縣去年全年中位數房價上漲最多，從2020第四季的每坪21.5萬元，躍升至2021第四季的每坪30.1萬元，中位數狂飆逾四成，成這波房市大漲的「瘋城」。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，新竹房價起漲時間，與中美貿易戰後台灣科技廠商受惠業績大好，有一定的連動性，新竹匯集全台平均薪資最高的電子科技族群，2020第二季新竹縣實價登錄中位價房價才剛站上2字頭，不到兩年的時間就衝到3字頭，過去10多年幾乎沒看過房價這樣飆漲。

根據內政部統計網資料顯示，全台六都加上新竹在2021年間，建物含車位的建物實價，每坪中位數房價普遍呈現上漲走勢。其中雙北市中位數房價上漲趨勢相對較為溫和，新北市年增8.1％，台北市年增5.1％。

不過其他都會區房價表現相對凌厲，台中市建物含車位產品的中位價，年增14.6％；南台灣的房市也相對火熱，高雄市從1字頭突破至2字頭，年增23.6％；台南市2020第四季每坪15.4萬上漲到去年第四季每坪18.7萬元，年增21.3％。

至於新竹縣，則是從2020第四季的21.5萬元，攀升到2021第四季的30.1萬元；新竹市則是年增二成，從每坪21.7萬元增加至26.1萬元。

曾敬德分析，一年房價增幅二成，這意味著，晚一年買房，等於房價漲了二成的自備款。

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根據永慶2022第二季房產趨勢前瞻報告顯示，2021年全台預售屋房市價量齊揚，不僅預售屋交易件數突破9萬件，七都預售屋平均總價也全面突破千萬門檻，甚至台中和高雄的預售屋平均總價、單價漲幅也分別上漲31%和23.7%，居冠亞軍寶座。

若以七都地區的預售屋交易數據進行分析，雙北地區的2021預售屋交易量成長較為和緩，年增8.3%；反之，其餘五都地區的交易量從2020年的47853件，到2021年一舉衝上63200件，年增超過32%。其中，交易件數成長最為驚人的新竹縣市，2021年預售屋成交件數為6517件，是前年的1.73倍。

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，新竹身為科技業重鎮，區域內產業不斷發展，大量工作機會帶動人口成長，去年新竹縣竹北市以淨遷入人口4175人位居全台之首，自住需求自然強勁。另一方面，建商也看準這波人口從雙北南移至桃竹的現象，紛紛大量購地布局桃竹地區，也帶動當地預售屋交易量。

至於在預售屋價格上，2021年七都預售屋平均總價全面突破千萬門檻。其中，台中和新竹的預售屋總價分別為1347萬元和1319萬元，其餘四都漲幅也通通突破雙位數，台中和高雄的漲勢最為驚人，漲幅分別高達31%和23.7%，若晚一年在台中購買預售屋，平均將要多花300萬元。

展望後市，陳金萍指出，2021年房市因台灣經濟成長穩定、疫情控制得宜，再加上全球量化寬鬆政策，以及預售屋低自備款、屋況全新等因素，估計預售市場將持續熱鬧蓬勃。但政府的打炒房政策、俄烏衝突、通貨膨脹、貨幣緊縮、房市政策等變因也將牽動未來走向，多少影響房市表現。

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新北市地政局今（1）日表示，111年3月房市交易移轉棟數共計6,406棟，較111年2月增加2,420棟，增加幅度60.7%。

觀看全文 房地產 築夢園長~黃彥翎 於 2022.04.01 發表

住展雜誌統計，北台灣近一年各行政區新建案房價漲幅，前10大漲幅區有8名都未在桃園市和新竹地區，雙北都無緣入榜，意外的是，位於宜蘭縣蘇澳鎮竟然擠進前10名。住展雜誌研發長何世昌表示，由於大台北房價基期已高，漲幅相對有限，且近年桃竹等地建設與產業投資題材多，使得房價普遍漲贏大台北地區。

根據住展雜誌統計，從2020年2月至今年2月，北台灣近一年漲幅前10大行政區，依序為竹北、新屋、寶山、北區、平鎮、中山、八德、東區、蘆竹、蘇澳等地，顯示近期仍以桃竹等地房價漲幅較為凌厲。何世昌指出，一旦央行啟動特定區域房市管制，桃竹地區列入管制的可能性或許會比大台北來得高。

比較特別的是第10名的蘇澳，新建案房價由一年前的每坪13.7萬元，漲至16.5萬元，年漲幅約21.1%。過去蘇澳房市以透天厝為推案主流，但受到土地價格高漲影響，小宅反成為最夯房型；近一年來，公寓、華廈等低總價小宅房型買氣活絡使推案激增，占蘇澳總供給量6成左右，而小宅成交單價又比透天貴，大多落在每坪16至20萬元間，成為房價暴漲的主因。

讓人跌破眼鏡的另一區，則是第6名的基隆中山區，近一年房價由每坪20.2萬元，漲至25.4萬元，年漲幅約25.7%，房價大漲的原因是高價造鎮案熱賣，帶動其他建案跟漲，成為基隆少數大漲的行政區。

第5名的平鎮區，近一年房價漲幅約26%，主因是跟隨中壢區房價上漲所致；由於中壢市區新建案單價已見到4字頭，相對低價的平鎮落後補漲，且吸引部份中壢客前來購屋，房價因而上揚。

第4名的新竹市北區，雖是竹市首府，生活機能好，且鄰近新竹兩大高價區竹北市與東區，卻因環境較老舊、擁擠凌亂，難獲得竹科客青睞，房價遠遠輸給竹北與東區。

新竹縣寶山鄉則在台積電擴廠題材挹注下，近一年房價由每坪17萬元，飆到22.2萬元，年漲幅約30%、排名第3，即使寶山房價已有不小的漲幅，但基期仍低，預期未來仍有上升空間。

第2名為新屋區，近一年房價從每坪18.6萬元，漲到24.3萬元，年漲幅約30.9%。在2020年，因新屋土地價格每坪大多不到20萬元，建商湧入購地大量推案，但去年本土疫情爆發後，因地價上揚與缺工等因素，當地新案供給量大幅下滑；當市場供給不足，少數推出的新案反映全面調漲售價。

漲幅居冠的是新竹縣竹北市，房價由每坪29.2萬元，跳漲至40.4萬元，年漲幅高達約38%。何世昌指出，竹北房價上漲的核心圈是縣一、縣二、縣三、高鐵特定區與台科大重劃區，新建案成交價約每坪45至60萬元間；高鐵特定區內，甚至有某一建案從銷售初期的2字頭，一路漲到接近5字頭，見證這波房市飆漲過程。

竹北菁華區房價驚天暴漲，促使非菁華區推案出現，並以相對低價拉攏購屋族，如華興地區、中正重劃區，以及都市計畫外等地，都出現3字頭的大樓案或2,000多萬的透天厝搶市。雖然竹北房價漲幅大，因線上供給量仍舊偏低，預料今年漲勢還未到盡頭。

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住展雜誌統計，北台灣近1年（2020年2月至今年2月）各行政區新建案房價漲幅，前10大漲幅區依序為竹北、新屋、寶山、北區、平鎮、中山、八德、東區、蘆竹、蘇澳等地，大台北所有行政區全都無緣入榜，顯示近期仍以桃竹等地房價漲幅較為凌厲。住展雜誌研發長何世昌表示，由於大台北房價基期已高，漲幅相對有限，且近年桃竹等地建設與產業投資題材多，以致於房價普遍漲贏大台北。不過，若央行啟動特定區域房市管制，桃竹地區列入管制的可能性或許會比大台北來得高。

北台灣近1年漲幅前10大行政區，比較特別的是第10名的蘇澳，新建案房價由1年前的13.7萬元/坪，漲至16.5萬元/坪，年漲幅約21.1%。過去蘇澳房市以透天厝為推案主流，但受到土地價格高漲的影響，小宅取而代之成為蘇澳最夯的房型；近1年來，公寓、華廈等低總價小宅房型買氣活絡使推案激增，占蘇澳總供給量6成左右，而小宅成交單價又比透天還貴，大多落在16萬-20萬元/坪之間，成為蘇澳房價暴漲的主因。

第6名的基隆中山區，近1年房價由20.2萬元/坪，漲至25.4萬元/坪，年漲幅約25.7%。中山區房價大漲，主要是高價造鎮案熱賣帶動其他建案跟漲，成為基隆少數大漲的行政區。

第5名的平鎮，近1年房價漲幅約26%，主因是跟著中壢區房價上漲所致；由於中壢市區新建案單價已見到4字頭，相對低價的平鎮落後補漲，且吸引部份中壢客前來購屋，房價因而上揚。

第4名的新竹市北區，雖然是竹市首府，生活機能好，且鄰近新竹兩大高價區竹北市與東區，但卻因環境較老舊、擁擠凌亂，難以獲得竹科客青睞，房價遠遠輸給竹北與東區。何世昌分析，因竹北、東區房價實在漲得太快了，與北區的價差一度超過10萬元/坪；對購屋族而言，大新竹外圍地區如新埔、芎林等地新案價位已漲到3字頭了，不如回流到北區買房更有吸引力、且建案選擇更多，而回流的買盤也因此推升房價。

新竹縣寶山鄉則在台積電擴廠題材挹注下，近1年房價由17萬元/坪，飆到22.2萬元/坪，年漲幅約30%、排在第3名。即使寶山房價已有不小的漲幅，但因基期仍低，預期未來仍有上升空間。

第2名為桃園新屋，近1年房價從18.6萬元/坪，漲到24.3萬元/坪，年漲幅約30.9%。在2020年，因新屋土地價格大多不到20萬元/坪，建商湧入購地大量推案，但2021年本土疫情爆發後，因地價上揚與缺工等因素，當地新案供給量大幅下滑；當市場供給不足，少數推出的新案反映全面調漲售價。目前新屋推案多在頭洲地區與都市計畫外的甲種建地，通常戶數極少的透天案。

漲幅居冠的是竹縣竹北市，房價由29.2萬元/坪，跳漲至40.4萬元/坪，年漲幅高達約38%。何世昌指出，竹北房價上漲的核心圈是縣一、縣二、縣三、高鐵特定區與台科大重劃區，新建案成交價約45萬元/坪-60萬元/坪之間；高鐵特定區內，甚至有某一建案從銷售初期的2字頭，一路漲到接近5字頭，恰好見證這波房市飆漲的過程。

竹北菁華區房價驚天暴漲，促使非菁華區推案出現，並以相對低價拉攏購屋族；如華興地區、中正重劃區，以及都市計畫外等地，都出現3字頭的大樓案、或是2000多萬元的透天厝搶市。雖然竹北房價漲幅大，但因線上供給量仍舊偏低，預料今年漲勢還未到盡頭。

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住展雜誌最新統計，近一年房價狂飆區，前十名最高漲幅區全部在桃、竹、宜、基等四個縣市，雙北市各區，罕見全數「槓龜」。其中，新竹竹北跳漲近四成最多，漲幅「超車」各區，每坪房價一年大漲11萬多元至40.4萬元新高；新屋、寶山、北區、平鎮、基隆中山、八德、東區、蘆竹、蘇澳，前十名年漲幅都在二成以上。

住展雜誌研發長何世昌表示，雙北市房價基期已高，漲幅相對有限，且近年桃竹聚集多項大型建設與產業投資題材，近一年房價漲贏各縣市。不過，央行若再啟動特定區域房市管制，預期桃竹列入管制的可能性，或許會比大台北來得高。

年度房價漲幅冠軍竹北，每坪由29.2萬元跳漲至40.4萬元，年漲幅高達約38％。竹北房價上漲的核心圈是縣一、縣二、縣三、高鐵特定區與台科大重劃區，預售新案每坪成交價約45萬～60萬元。雖然竹北房價漲幅大，但因線上供給量偏低，預料今年漲勢還未到盡頭。

漲幅排名第二的桃園新屋，每坪房價從18.6萬元漲到24.3萬元，年漲幅約30.9％。在2020年，每坪土地行情還不到20萬元，建商湧入購地大量推案；但2021年本土疫情爆發，地價上揚、缺工嚴重，當地新案供給量大幅下滑，區域供給不足，少數推出的新案，售價全面反應成本。

排名漲幅第三高的新竹寶山，在台積電擴廠題材挹注下，每坪房價從17萬元飆到22.2萬元，年漲幅約30％。寶山房價上漲不少，但因基期仍低，預期未來仍有上升空間。

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在台灣央行升息及接連數波政策打炒房，根據房仲業者 2022 第二季網路會員調查，全台認為房價看漲的比例由上季的 71% 降至 62%，較上季減少 9 個百分點，看漲比例大幅減少，為連三季看漲後首度下滑，約回到 2021 年第四季水準。

此調查結果顯示，80% 消費者對於升息壓力的承受度在 3 碼內，陳賜傑表示，隨著通膨升溫、聯準會轉鷹的狀況下，全球升息循環已啟動，美國聯準會甚至還表示今年將再升 6 次，而台灣目前已升息 1 碼，對於有購屋需求的消費者而言，每月增加的房貸負擔還在可接受範圍，但升息 1 碼後若仍然無法抑制通膨，升息恐怕會是持續性的進行，那麼，在房價高漲、房貸負擔持續增加的狀況下，升息超過 3 碼，消費者購屋意願的確可能會受到衝擊。

永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，在升息壓力增溫、政府持續祭出打炒房政策環境下，讓消費者對房價的預期開始出現變化，雖仍有超過半數消費者認為未來一季房市仍上漲，但比例已大幅縮減，看漲比例為連三季成長後首次下降。

觀察七大都會區對未來一季房價的看法，陳賜傑說明，則可發現七大都會區普遍出現看漲情緒降溫，七都中有六都較上季下降，其中，台北、桃園、高雄已減逾 10 個百分點，看漲比例下滑最多，反觀台南則是持續看漲，看漲比例小幅增加。

永慶本次的調查，也針對消費者想購屋的地區做房價看法的調查，陳賜傑說明，根據調查結果，全台有 75% 消費者認為過去一年房價已上漲 5% 以上，其中，甚至有 31% 消費者認為上漲 10% 以上。如觀察全台七大都會區對過去一年想購屋區域的房價看法，新竹、台中、台南認為上漲 10% 以上占比逾三成，高雄甚至高達 44%，顯示高雄消費者對於房價漲幅最有感。陳賜傑表示，不論是七大都會區或全台的數據均顯示，消費者對於自己想購屋地區的房價漲幅感受度相當明顯，全民有感。

陳賜傑說明，美國聯準會 (Fed) 為抑制美國國內高漲的通膨，升息態度逐步轉鷹，再加上俄烏衝突影響，全球物價飆漲，升息箭在弦上，不得不發，而今年 2 月至 3 月初，市場就預期美國聯準會於 3 月就會升息 1 碼。本次調查也針對國內升息的議題進行調查，本次調查期間正好落在市場大致已確定 FED 升息 1 碼以及俄烏戰爭爆發後，可以觀察消費者對於國內升息的預期。

根據調查結果發現，73% 消費者認為 2022 年會升息，較上季大幅增加 20 個百分點，顯示消費者明顯感受到美國聯準會升息態度轉鷹，而國內也勢必會跟進。至於開始升息的時間點，81% 認為升息時間點會落在今年第二、三季之間，至於升息幅度，77% 消費者認為 2022 年會升息 1 碼內。

陳賜傑指出，美國聯準會於 3 月 16 日宣布升息 1 碼，符合市場預期，而國內央行於隔日舉行理監事會議，決議跟進美國聯準會，國內也升息 1 碼，是睽違 10 年後首次升息，出乎市場預料之外，也與消費者認知的升息時程更提早了一至二季，且升息 1 碼已與大多數消費者對於全年度的幅度相當，顯示台灣物價上漲壓力不容小覷。 

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近年疫情嚴峻，台北市豪宅依然維持一定的交易量，包括信義聯勤、西華富邦以及和平大苑等指標豪宅，去年皆有超過10戶的銷售成績。相較於台北市區豪宅總價動輒2、3億元起跳，單價每坪200萬元成為跨入高端豪宅的基本門檻，新北市總價約6000至8000萬元的豪宅，具有相同的空間尺度、有過之無不及的公設及庭園空間，反而吸引不少新北在地企業客層，以及台北市傳產客層，在價格及產品性價比考量下，轉進一橋之隔的新北各商圈。

房地產業者分析，以總價6000萬的資產配置為例，在台北市精華地段的選項極可能是屋齡超過30年的電梯大樓，坪數約在60至80坪左右；即使退居台北市外圍區域如士林、大同區，選擇屋齡較新的成屋或預售案，坪數同樣被限縮在60到80坪左右，因而衍生出部分重視居家空間尺度、完善公設的買盤，外移至新北第一環的豪宅成屋。

一品匯為中悦建設機構在蘆洲所推出的首座豪宅，規劃25層SRC豪邸，各戶120坪、140坪大尺度空間，曾創下蘆洲豪宅市場最高總價9700萬、最高單價每坪58萬的記錄，近期建商再將地主精華保留戶釋出，開價5字頭，搶攻台北豪宅高端客層。由於價格僅為台北市郊豪宅的五成、台北市區豪宅的三成，吸引不少士林、天母、大稻埕一帶想要更大空間、優質鄰居群聚的高端換屋客層關注。

豪宅業者指出，通膨壓力之下，高端客層對於資產透過不動產配置的保效益提高，加上疫情之下企業主減少國際商務移動、家庭成員返台、在台停留時間大增，對於較大尺度的居家空間需求大增，去年光台北市平均每天就能成交一戶總價8000萬以上的豪宅，反應高資產客層購屋動能旺盛，而開發商積極高價在全台各都會區高價搶地，帶動高端不動產長線需求強勁。

台北市經過高度發展，大台北都會規模隨著交通動線擴張，具有未來發展題材的新北第一環，房價水準已不下於台北市外圍蛋白區，大漢溪北都市計劃中的蘆洲南北側農業區專案進入通盤檢討審議，過去蘆北地區以傳統工業為主的都市型態，將成為結合商業、休閒、居住的水岸宜居環境。

此外，總經費高達228億的五股泰山輕軌計畫將報行政院核定，五泰輕軌行經洲子洋重劃區、泰山楓江整開區以及塭仔圳重劃區，預期將可帶動蘆洲、泰山、五股沿線人口及產業發展，軌道運輸路網更形綿密，三蘆地區可望複製眾多重劃區成功發展經驗，具建商品牌、完善規劃的高端不動產，成為高資產客資產配置首選。

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