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[周刊王CTWANT] 房價驚驚漲，越晚買越貴，住展雜誌9日最新調查指出，北台灣預售新屋市場每坪「1字頭」新案，已面臨絕版，只剩下新竹縣關西、湖口，為平均房價最平易近人的兩區。

住展雜誌統計，北北桃竹今年1至5月預售新建案每坪「1字頭」房價區，快速消失，竟只剩下2個區域，比去年驟減4個。

住展雜誌研發長何世昌表示，北北桃竹四大都會區近年每坪「1字頭」房價區銳減，預估下半年可能只會剩下一個；主因是營造成本水漲船高轉嫁至房價所造成，以致於低單價區域漲幅比市中心來得大。未來購屋族即使到蛋殼區購屋，恐怕也得適應2字頭、3字頭起跳的房價。

住展雜誌統計，2018年至2020年北北桃竹新建案房價1字頭區域，還有13～14個；但2021年，營造成本飆漲、缺工與通膨等因素愈演愈烈，建商普遍將增加的成本轉嫁至房價上，使1字頭房價區只剩下6個；2022年前5個月，雖有本土疫情大爆發，但1字頭房價區仍快速消失，竟然只剩下新竹縣關西、湖口。

何世昌指出，今年前五月，湖口新案成交均價約每坪19.6萬元，距離2字頭只剩臨門一腳，預期下半年就會跟1字頭說再見；目前買盤多仰賴在地人與工業區員工，外來客極少，往年價格變動幅不大，但受到新竹房價飆漲帶動而出現跟漲效應。

至於關西，前五月預售新建案成交均價每坪約16.4萬元，預期下半年將是北北桃竹唯一新建案房價1字頭的區域。由於關西房市較為封閉，外來客買盤比例極低，且因位置較偏、各項機能相對不足，而在地需求偏低，房價上漲力道較弱。

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高鐵造就台灣一日生活圈、擴大軌道經濟生活圈，特區周邊房市跟著水漲船高。南台灣於高鐵屏東站加入後，產業與生活網路更為緊密，較早開發的左營站生活圈急起直追，與更早發展的歸仁站生活圈，近三、四年來房價分別上看5字頭和4字頭，漲幅逾40％。

處於開發起步階段的嘉義站生活圈及還在環評中的屏東站特區，也將陸續加入高鐵TOD發展模式，創造新的生活圈。

南台灣重大交通政策「高鐵延伸屏東」案，3月底決議進入第二階段環評審查，未來高鐵南延，將把嘉義、台南、高雄、屏東串連起來，成為南台灣一日生活圈。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮表示，南台灣四大高鐵特區都具備公共建設、產業與人口發展、新建案帶動等驅動房市向上的要素，且將串連成為南台灣新科技廊帶，成為城市經濟發展重要引擎，就業人口紅利可期，也為當地房市注入強心針。

據台灣房屋集團趨勢中心統計，嘉義、台南、左營及屏東高鐵周邊房價已全面上揚，除了嘉義高鐵特區小漲13.2％，漲幅居冠的台南高鐵特區，每坪單價從19.1萬元飆升至28.8萬元，三年來漲幅逾五成。

高雄市不動產開發公會理事長陸炤廷指出，台南高鐵特區彙集三井outlet、沙崙智慧綠能科學城等利多，達麗建設率先在2020年9月推出「國家強棒」大樓預售新案，每坪開價2萬～25萬元，近期開賣的春福建設大樓案，也漲至每坪33萬元。

根據中央和南市府規劃，捷運站將從市區連接台南高鐵站、高鐵直通南科建設，以及高鐵站和台鐵沙崙站串接等建設，未來發展可期，華友聯開發持有4,300坪土地，將伺機進場，鎖定南科中高階主管買盤。

天玉集團執行長黃文柔表示，軌道經濟永遠不敗，集團旗下鑫龍騰開發、龍騰建設，鎖定高鐵左營站生活圈推案，已經有四個建案進場。銷售中的預售案「鑫高鐵三期」每坪開價45萬～50萬元，新大樓四年漲幅在66％～72％。

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市調機構統計，北台灣至 5 月止各行政區新建案 1 字頭房價區快速消失，只剩下 2 個區域還找得到，比去年驟減 4 個。住展研發長何世昌表示，預估今年下半年可能只會剩下 1 個，主因是營造成本水漲船高轉嫁至房價，以致於低單價區域漲幅比市中心來得大。

據住展統計，2018-2020 年北北桃竹新建案房價 1 字頭區域還有 13、14 個，但到了 2021 年，營造成本飆漲、缺工與通膨等因素愈演愈烈，建商普遍將增加的成本轉嫁至房價上，使 1 字頭房價區大量減少至 6 個。

今年前 5 月遇到本土疫情大爆發，1 字頭房價區仍快速消失，只剩下新竹縣關西、湖口兩個地方新建案還找得到 1 字頭。何世昌指出，今年 1-5 月，湖口新案成交均價約每坪 19.6 萬元，距離 2 字頭只剩臨門一腳，預期下半年就會跟 1 字頭說再見了；湖口房市多仰賴在地人與工業區員工買盤，外來客極少，往年價格變動幅不大，但受到新竹房價飆漲帶動而出現跟漲效應。

另外，關西今年前 5 月新建案成交均價約每坪 16.4 萬元，預期到今年下半年，關西將是北北桃竹唯一新建案房價 1 字頭的區域。由於關西房市較為封閉，外來客買盤比例極低，且因位置較偏、各項機能相對不足，而在地需求偏低，房價上漲力道較弱。

住展指出，進一步觀察四個在今年告別 1 字頭房價區，即桃園觀音、楊梅，以及新竹縣新豐、寶山，四個區域今年前 5 個月新建案房價漲幅都高達雙位數；其中，觀音漲約 15％、楊梅漲約 18％、新豐漲約 21％，而寶山漲幅竟高達驚人的 31％。

新竹寶山雖然是竹縣偏鄉，但在台積電 (2330-TW) 進駐設立研發中心和先進製程廠之後，宛如脫胎換骨般躍進，房價價短短不到半年時間大漲逾 3 成，而且漲勢似乎還沒有煞車的跡象，預期漲勢會延續至第三季。

何世昌認為，購屋族若預算有限，還是得把握機會，到極少數 1 字頭、或 20 萬出頭的蛋白區購屋；雖然這些區域因部份條件不佳而使得房價偏低，但若遇到民間大廠進駐投資、或者政府重大建設垂青，甚至是什麼都沒有、單純跟著高價區上漲，其漲幅頗為可觀，購屋族若能早點買，既能早點一圓成家夢，還可能能賺到增值空間。

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台積電高雄煉油廠舊址設廠、楠梓產業園區、以及既有的高雄捷運紅線和規劃中的捷運紫線等利多刺激，楠梓區今年住宅房價每坪平均20.4萬元，年增43.1％，自住客的剛性需求強勁，好的物件只要總價在二千萬元以下，平均二到三周即可成交。

永慶不動產高雄楠梓國中加盟店店東黃俊宏指出，作為高雄後花園的楠梓區位屬北高，過去房價不像南高雄的高基期，區內擁有高雄大學、高科大土庫校區、以及高雄海科大等三所大學校院、多家明星中小學，致使許多在市區上班的首購族，願意多花20到30分鐘的交通時間，選擇居住房價相對便宜的楠梓區。

根據永慶房仲網的統計顯示，今年3月，楠梓區的電梯大樓平均每坪約22萬元，月增5％，比去年同期上漲48.1％，公寓平均12.5萬元，跟今年2月持平，比去年同期上漲30％；整體而言，楠梓區的住宅平均價約20.4萬元，月增2.6％，年增43.1％。

黃俊宏表示，楠梓區這一波的房價上漲，部分原因跟國內其它縣市的房價上漲一樣，主要是熱錢回流的投資置產、以及自住需求的共伴效應，不過，楠梓另有經濟部楠梓科技產業園區7萬多位從業人員的基本買盤、以及緊鄰橋頭新市鎮開發、橋頭科學園區的設立等優勢。

他說，台積電去年9月宣布在高雄煉油廠舊址，投資設立7奈米和24奈米廠，絕對是一個大利多，「把房價推升到天花板」。

黃俊宏坦言，由於美國帶頭調升利率，台灣也跟進宣布調升利息，加上政府的「打炒房」措施，使得房價整體買氣有些降溫，不過，房貸利率即使回升到疫前的水準1.56％，甚至到1.8％到2％之間，雖將導致投資客逐漸退場，但剛性需求的自住客，影響仍將有限。

他強調，最近委賣和看屋的買家，數量仍然居高不下，「只要是好的物件，還是很多人搶買」，例如主流熱銷案的平面車位三房、或二房大樓產品，或是10到20年內的單車或雙車庫透天別墅，只要房價在二千萬元以內，平均成交期都只需二到三周的時間，最近更有一筆屋齡五年的社區型透天，屋主開價二千萬元，結果一天就以1,800萬元超快速成交。

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央行總裁楊金龍表示選擇性信用管制還有空間，房市管控後續可能會瞄準30年期房貸等方向進行，房仲業者分析，對小資家庭而言，這項政策若執行，將比升息更沉重，可能會讓購屋市場更加M型化。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐指出，對小資家庭而言，這項政策將比升息更加沉重，首購族可能因無力扛房貸而寧可繼續租屋，但有錢人仍能繼續買房，財富差距持續增加，恐使購屋市場更加M型化。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，據不動產資訊平台統計指出，去年第3季房貸期數創新高，房貸年期平均近24年，若以比例推估，30年期房貸比例可能已近4成，顯示在高房價與低利環境下，30年期房貸逐漸成為市場主流。

曾敬德認為，30年期房貸在房價上漲時期，讓購屋人的房價負擔能力增加，未來若有重大調整，影響力自然不容小覷，但從政府過去不影響自用與首購，但不鼓勵多房與投資等政策方向來看，如果真的上路也會審慎評估適用的對象。

楊金龍昨天在立法院進行專題報告並備質詢時指出，選擇性信用管制還有空間，後續可能瞄準30年以上房貸、第2戶、限縮熱區房貸成數等方向，也希望不動產貸款集中度降至35%以下，房市能軟著陸。

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住商機構今天表示，據內政部統計，今年首季全台住宅類建照共約3.9萬戶，年減13.9%，但仍處高水位；住宅類建物使用執照則持續增加，全國共約2.6萬戶，年增13.8%，創14年來同期新高。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡透過新聞稿表示，近年工料雙漲，營建成本攀高，加上政府打炒房，新案市場開始調控供給，不過房市未降溫，今年首季建照量維持高量，在前幾年推案都在高點的狀態下，使照量也持續走揚。

觀察六都建照量情況，與去年相比，減少最多者為台中市，年減47%，其次為新北市，年減36.2%，桃園市也較去年略減少3%；台南市、台北市、高雄市的住宅類建照量則較去年增加，分別為49.7%、36.2%及25.0%。

六都使照量部分，僅台南市較去年減少47.8%，其餘五都皆較去年增加，台北市、新北市、桃園市、台中市、高雄市分別年增12%、21.8%、271.7%、77.8%。

郎美囡指出，桃園市今年首季使照量較去年高，主因為去年同期使照量偏低，相比之下出現高幅成長，而台南市則是因為去年同期量體多，比較基期高，才顯得今年首季使照量減少，但其實並未特別低於水準。

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在聯準會升息以對抗通膨的預期下，房貸利率攀升；最具指標性的30年房貸利率本周上揚至5.27%，創2009年以來最高紀錄。

聯準會4日如外界預期的宣布升息兩碼，以對抗40年來最嚴重的通貨膨漲，聯準會主席鮑爾(Jerome Powell)並暗示6、7月間可能繼續升息；這是聯準會2000年以來最激進的舉措，將導致個人和企業房貸、信用卡、汽車貸款和其他貸款成本增加。

房貸金融業者房地美(Freddie Mac)5日公布，本周30年房貸利率上升至5.27%、高於上周的5.1% ，近兩個月來一連七周上漲、上周小幅回跌，本周再漲，一年前平均利率僅2.96%；今年1月初平均3.22%，1至4月間節節攀升，創1994年以來最大的三個月漲幅。

房地美數據是聯準會升息前的紀錄；房貸利率與10年期國債收益率密切相關，國債利率又往往與聯準會利率同步變動。

攸關重新貸款的15年固定房貸利率也大漲，從上周4.4%躍升至本周4.52%。

在通膨率創四年新高、房貸利率上揚、房價上漲以及待售房屋供應吃緊等眾多因素下，買房越來越難，首次購屋者尤其如此。有些經濟學家認為，今年房屋銷售量可能比2021年減少10%。

但是房貸銀行家協會(MBA)看法不同。數據顯示，近幾個月浮動利率房貸需求驟增，首席經濟學者弗拉坦托尼(Mike Fratantoni)說，房貸利率可能會趨穩，可望鼓勵更多消費者購買，但重新貸款需求不太可能很快恢復。

聯準會決策者4日在為期兩天會議後發表聲明稱，俄羅斯入侵烏克蘭並開戰導致石油和食品價格大漲、通膨壓力加劇；聯準會估算，4月通膨率達6.6%，創40年新高，消費者支出強勁、供應鏈長期瓶頸以及天然氣與食品價格上漲都助長通膨。

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近年工料雙漲，迫使新屋價格節節高升，住商不動產企劃研究室統計台南市新舊屋近半年平均價後發現，仁德區價差66.75%幅度最大，其次為歸仁區的65.16%，中西區的60.91%緊追在後。這三區價差最大，房仲表示，目前工料雙漲影響，讓新屋價格愈低不易，形成新舊屋價差明顯的狀況。

而在金額上，仁德區、中西區與北區，新舊價差破10萬，金額最多，反觀新市與善化，新舊價差反而相對小。住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨指出，房市受資金潮帶動價量齊揚，許多區域房價寫下新紀錄，某些區域因話題帶動推案連連，從而帶動中古價格上揚，但也有不少區域還在初升段，價差也就相對明顯。

成本墊高，價格快速推升

徐佳馨表示，綜觀價差幅度超過五成的仁德、歸仁、中西、學甲、北區與安南，各有話題擅長，例如仁德區受南科外溢效應帶動，學甲新屋案量少，而規劃中的北外環道路更串連南科到市區，帶動安南區、北區等行政區，而歸仁高鐵特區受三井OUTLET落成，帶動區域房市發展，在繁榮與建設之下，取地成本漸高，又逢目前工料雙漲影響，讓新屋價格愈低不易，形成新舊屋價差明顯的狀況。

新市、善化等區域新舊價差不大，除因這些區域近期推案頻頻，價格水漲船高，加上兩地在工程師租屋買房的需求強勁下，讓成屋屋主看到供不應求也坐地起價，促使價差比想像中來得小。

打房政策頻頻，下手前多方觀察

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，近年園區話題帶動中南部各區房價，對於購屋人來說，確實形成相當壓力，對於價差較大的區域，一字頭中古屋是不錯選擇。此外，工料雙漲也挑戰建商營運實力，下手時除要注意價格外，也要留意建商體質，避免買到財務周轉不順利的業者，讓自己買屋規劃受到影響。

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住展雜誌今（21）日公布最新調查指出，北台灣今年第1季預售新屋市場房價持續走強，各縣市一片紅通通，尤以新竹最猛！單季大漲11％，1季就大漲每坪3萬元，均價站上3字頭、達30.2萬元，躍居為北台灣第三貴城市。

住展今天最新調查指出，北台灣六個縣市及地區，Q1房價平均年漲幅約12.1％，比去年Q4約8.7％明顯擴大。

住展雜誌研發長何世昌分析，在營造成本持續上揚、通膨因素，以及供需失衡等因素影響之下，房市多頭趨勢依然不變。不過，假如央行祭出特定地區選擇性信用管制，漲幅較大的桃竹地區可能會遭列入，打房風險還是存在。

• 住展這項調查指出，台北市今年Q1新建案房價來到97.3萬元／坪，較去年Q4上漲2.2萬元／坪、季漲幅約2.3％，已連續九季上漲、且連三季締造新高紀錄，距每坪百萬元大關，只有一步之遙。

新北市今年Q1新建案房價約43.7萬元／坪，比上一季增加1萬元／坪、季增幅約2.3％，連續九季上漲，且連兩季刷新史上新高；若與去年同期比較，則近一年來房價增加3.8萬元／坪、年增幅約9.3％。

桃園方面，大量雙北市輕移民買盤，近年紛紛轉進南崁、青埔，新案成交價已普遍來到40萬元／坪初頭，而龜山A7則已走高至32萬元／坪以上。

在比價效應之下，部份買盤回流至新北蛋白區並帶動房價上揚，像林口、八里、鶯歌與三峽等地漲幅較大。

目前桃園Q1新建案房價續漲至28.7萬元／坪，單季上漲1.2萬元／坪、季增幅約4.4％，續創歷史新高。

新竹房市漲勢更是凶猛，Q1新建案房價躍增至30.2萬元／坪，較上一季大漲3萬元／坪、季漲幅高達11％；近一年來，新竹房價暴漲6.5萬元／坪、年漲幅約27.4％。從今年起，新竹整體房價水準正式超越桃園，成為北台灣第三貴的地區。主要原因，是供給量急縮，導致供需失衡更加惡化，以致於房價持續暴漲。

何世昌認為，對新竹購屋族而言，「人兩腳、錢四腳、厝八腳」，不只菁華區房價暴漲，連偏鄉芎林、竹東、新埔等地，都有建案開價飆上4字頭，已非外人可以想像。

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全台房市正面對政府一連串打炒房措施、及可能連續升息等因素衝擊，但房仲業者最新調查結果顯示，越年輕族群對房價看法越樂觀，未滿 30 歲受訪者有高達 64% 看漲房價，但 60 歲以上就剩下 28% 看漲房價；另外，若央行連續性升息，46% 民眾認為有需要就購屋，47% 則認為會暫緩購屋或降低預算。

此調查結果顯示，未來若台灣出現連續性升息，有一定買方可能心態上會趨於保守。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示，越年輕族群可能越沒經歷過房市修正，加上購屋可能偏向剛性需求，越看房價越變貴，因此對房價看漲比例最高，不過年紀越高可能經歷過房市的景氣循環，知道房價會起起落落，加上年紀大對於風險承擔能力有限，因此調查發現年紀越大的族群，對於房價看法越為保守。

信義房屋網路調查顯示，未滿 30 歲看漲房價比例最高，達 64%，30~34 歲 52% 看漲房價，35~44 歲就剩下 42~44% 看漲房價，45~49 歲則有 39% 看漲，60 歲以上就只剩下 28% 看漲。

至於外在事件部分，面對未來升息循環的趨勢可能來臨 ，46% 受訪者認為有需要就購屋，47% 認為會暫緩購屋或降低預算，7% 認為不清楚，調查結果顯示未來若連續性升息，可能近半的受訪者覺得會受到影響，因此判斷對於市場信心與購買力將有一定的影響程度。

通膨預期調查部分，此次調查剩下 43% 認為通膨會讓房價明顯上漲，上季調查比例則超過 6 成，可能少部分受訪者認為通膨雖有影響，但可能在過去一段時間已經同步反映在房價上。

政府推動禁止預售案換約轉手政策，43% 受訪者認為對於房市影響不大，15% 認為房價會下跌，18% 認為房價會漲不動，也有 25% 認為不清楚。

至於對於未來房價看法部分，此季調查期間恰逢俄烏戰爭、央行升息與政府推動預售換約政策期間，對於購屋人信心有短期干擾，因此看漲房價的比例從上一季的 62%，修正到 46%，但整體購屋信心還是屬於中性偏樂觀。

信義房屋此一調查，是針對瀏覽信義房屋官網民眾，進行網路問卷調查，調查時間為 2022 年 3 月 18 日 - 3 月 24 日，總計回收 1080 份網路問卷。

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台中捷運綠線自去年全線開通以來，受惠於軌道經濟發酵，帶動捷運沿線的熱門站點，每坪房價「坐5望6」！其中，位於中捷綠線文華高中站的「冠德文心綻」新成屋，中高樓層每坪成交單價站上5字頭；此外，市府站旁的「理仁奕舍」預售大樓案，每坪單價上看6字頭！

「冠德文心綻」為大台中地區首座捷運共構宅，因鄰近逢甲商圈、新光三越、大遠百等多個商圈，加上陸續動工的洲際漢神百貨以及水湳中央公園等大型建設，進場銷售僅四個多月的時間，銷售率迅速突破5成；其中，中高樓層戶數已多筆成交單價站上5字頭，預期未來高樓層房價將會再創新高。

此外，聯聚建設旗下的理仁建設，在捷運綠線市政府站旁推出「理仁奕舍」，基地位於五期大墩20街，打造自然共生住宅，規劃40-50坪標配型產品，總銷60億元，每坪單價預估60萬元起！

同樣看好台中捷運未來發展的德鑫建設，去年成功整合四維國小站旁、北平路四段一側，打造千坪開發基地，屬於捷運第一排，觀察周圍預售新案開價陸續站上4字頭，加上土地成本創區域新高，市場預估，德鑫未來推案價格將從5字頭起。

住商不動產七期南屯店經理黃盟翔分析，台中近幾年最夯的地區莫過於七期、水湳、十四期等地區，預售價格持續攀升，帶動周圍區域房價一起齊漲；反觀新成屋擁有即買即住的優勢與相對合理的價格，眼見為憑、亦成為購屋族不錯的選擇；尤其是捷運沿線地區，在交通便利與重大建設的利多下，台中捷運宅價量齊揚的態勢已成為現在進行式。

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住展雜誌統計，北台灣房價持續走強，北部6縣市及地區今年第1季房價平均年漲約12.1%，較去年第4季約8.7%明顯擴大，其中尤以新竹單季漲幅11%，成為北部6縣市中漲幅最高的地區。

住展雜誌研發長何世昌透過新聞稿指出，因營造成本持續墊高的趨勢不變，而營造市場勞動力短缺問題未解，且通膨、房地合一鎖住龐大供給量，加上建商大多把預售屋實登價當成「地板價」等因素，這波多頭漲勢恐怕還沒到盡頭。

住展雜誌統計，台北市今年第1季新建案房價每坪達新台幣97.3萬元，較去年第4季漲2.2萬元，季漲幅約2.3%，已連續9季上漲、且連3季締造新高紀錄，距每坪百萬元大關更進一步。

新北市今年第1季房價約每坪43.7萬元，比去年第4季增加1萬元，季增幅約2.3%，連續9季上漲，且連2季刷新史上新高。

桃園第1季新建案房價則續漲，每坪達28.7萬元，單季上漲1.2萬元，季增幅約4.4%，續創歷史新高，但在比較效應下，部分買盤也開始回流至新北市蛋白區，並帶動林口、八里、鶯歌、三峽等地上漲。

而新竹則從今年起，整體房價水準正式超越桃園，成為北台灣第3貴的地區，今年第1季新建案房價每坪30.2萬元，較上一季漲3萬元，季漲幅達11%。

住展雜誌指出，新竹今年第1季新建案供給量急縮，導致供需失衡惡化，造成房價續漲，且近期住宅裝修費上揚，舊房加上裝修費後可能比新房還貴，不少消費者被迫搶買新建案，導致新建案缺貨，價格因而續走揚。

何世昌提到，若中央銀行祭出特定地區選擇性信用管制，漲幅較大的桃園、新竹地區恐遭列入，因此打炒房風險仍舊存在。

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台中豪宅市場即將進入每坪百萬防線，根據市調資料顯示，台中四大房市精華區內最高價住宅大樓，全都坐落在「公園第一排」！預計下半年進場的「聯聚玉衡大廈」與「總太至境」，分別位在七期秋紅谷公園第一排與水湳中央公園第一排，總銷合計高達335億元，三位數房價誰能先達陣，備受業界矚目。

觀察台中七期、單元二、西區國美館特區、北屯區14期等房市熱區，最高價住宅大樓分別坐落於秋紅谷生態公園、夏綠地公園、文心森林公園與黎新公園的第一排位置，不僅地點佳，也都是品牌建商出品，房價居高不墜。

尤其是七期，公園綠地周邊幾乎都已開發飽和，未來再有新案推出，房價創新高可期。其中，聯聚建設位在七期秋紅谷公園第一排、緊鄰「聯聚瑞和大廈」的預售豪宅新案「聯聚玉衡大廈」，將推出60坪標配型豪宅，總銷250億元，預計下半年進場，業界認為房價單坪挑戰百萬的機會極高。

此外，總太地產近期將於水湳中央公園第一排，推出百坪以上預售豪宅「總太至境」，規劃樓高28層，總戶數52戶的摩天大樓，總銷85億元，該案憑藉萬坪綠海及區域未來發展優勢，最早喊出未來每坪單價將上看百萬的氣勢。

不只新案價格衝百萬，觀察屋齡10年以上「資深豪宅」房價表現，屋齡14年的「寶輝一品花園」位在台中歌劇院第一排位置，四樓戶的成交單價81.79萬元，躍居台中10年以上中古豪宅最高價，8字頭單價，不輸七期目前預售豪宅新案。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示，公園第一排的價值除了景觀、隱秘、降溫、空氣、永久棟距等優越居住條件外，更帶有「物以稀為貴」的收藏價值。以台北「元利信義聯勤」為例，位在大安森林公園第一排，以單坪299萬元、總價4.7億元奪得「豪宅王」之首，去年揭露15筆交易、總銷逾60億元，顯見高資產族群對「公園第一排」豪宅的吸引力無法抗拒，更將其視為身分財富象徵。

住商不動產七期南屯店經理黃盟翔指出，台中七期、單元二的公園第一排可開發地塊不出三件，七期包括寶輝建設市政綠園道第一排、聯聚建設秋紅谷第一排、由鉅建設夏綠地第一排等；而單元二萬坪黎新公園，豪宅大樓僅有「精銳Sky One」案卡位。

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前身為水湳機場的水湳經貿園區，2004年因台中航空站升格成國際機場，水湳機場遷至清泉崗，隨後開始進行都更計畫，2010年發布了水湳的經濟建設規劃，包含大家現在所熟知的經貿園區、中央生態公園、文化商業特區、創新研究園區、生態住宅區，並規劃國際會展中心、美術館、圖書館、台灣智慧塔、中台灣電影中心及水湳轉運中心等重大建設，有綠地有學區還有捷運橘線，建商搶著插旗，自2020年起連續兩年土地交易突破百億元。

信義全球資產統計台中水湳經貿園區土地買賣實價登錄已揭露資訊，2021年交易規模158億元，自2020年起連續兩年交易規模都破100億元，2020年建商搶進園區內大面積土地，讓交易總金額衝至243億元，2021年因建商已多數搶先插旗，可購土地相對量少下，交易規模雖僅158億，但破百億的規模仍排名台中市各重劃區的前三名，是建商鎖定必爭之地，包含寶輝、豐邑、總太、達麗、遠雄等知名建商在插旗行列中。

下一個七期！文商段高容積率成搶手主因

雖然園區可購土地逐年減少，但從數據統計可以看出，文商段交易金額不減反增，2020年總交易金額139億元，2021年來到146億元，兩年總交易規模就佔整體水湳經貿園區交易約7成。為什麼？主要還是因為文商段的高容積率備受建商重視，僧多粥少於是加碼搶進。從實價登錄也可以觀察到2016年此地段的土地平均單價約還落在110~150萬元，到2021年時，就已見到每坪站上200萬元大關的交易，受重視度不亞於七期重劃區。

未來推案恐上８字頭

但受到央行信用管制的影響，破百億的土地即使建商有興趣，仍會考慮到貸款成數、金額等等。加上單純從土地價格估算 ，未來推案價格將直接挑戰8、9字頭，頗有難度。建商態度轉趨觀望，未來可能調整購地推案步調。

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實價登錄迄今上路將屆滿十年，見證房價飆漲，據591調查，七都中十年房價台南漲189％最驚人，高雄及台中也都翻倍，桃竹漲幅約在67～84％、台北、新北僅21％、42％。其中，漲勢翻倍主要行政區共有30個，除了新北板橋外，全部均為過去房價單價個位數、或10萬元上下的低價區，如今多已見逼近2字頭、甚至上看3字頭。

十年來房市多波多空循環，經歷數次打房政策，不過不敵購屋置產需求強勁，全台房價幾乎全面上漲，原本基期較低的中南部蛋白區普遍翻倍。七都30個十年房價翻倍主要行政區中，南台灣二都合計即占18個，台中市也有10個，台南安南區十年前僅每坪5.3萬元，如今達每坪21.6萬元，漲幅逾300％最為驚人，原本房價僅每坪4～5萬元的高雄大寮、台南南區，如今房價水準達每坪16～17萬元間，漲幅逾200％，分居二、三名。

值得注意的是，房價十年翻倍的區域，幾乎清一色集中在雙北以外的低價區，七成以上都是原先房價不到10萬元的區域，其他也多為每坪10～11萬元的都會區中發展較成熟的二線區，經過十年，不僅1字頭房價區愈來愈少，多數都已站上2字頭。

591新建案指出，近十年來，中央公共建設計畫重心轉移，如國發會推動大南方計畫等，捷運等公設議題發酵，開發商跟隨政策南進，如三井等外資也熱中於進軍中南部，開發題材讓當地房市如吃了大補丸，無論剛性自用或投資買盤也在低基期區尋找物件，推升低價區房價翻倍。

以十年漲幅居七都之冠的台南來說，平均漲幅達189％，包括安南、南區、仁德、安平、北區、中西區、永康等區十年房價漲幅均超過一倍，安南區在北外環快速道路建設下，縮短與南科之間的距離，九份子重劃區吸引不少南科新貴置產，推升當地房價。而南區則有水交社重劃區與舉喜重劃區，前者鄰近市區，生活機能完善；後者有86快速道路，接收不少南科工程師、安平工業區客群。

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台積電、Google等大廠赴中南部投資設廠不只帶動房價，也意外帶動「以房養老」案量。金管會銀行局公布最新國銀辦理「以房養老」成果，至2022年3月底止累計辦理5,846件、核貸金額337億元、較上季增加220件、16億元。儘管成交件數最多還是北北基，但今年以來案件量成長幅度最大竟是雲嘉南的6.6％、其次是桃竹苗的4.4％。

就金管會統計，銀行業自2015年開始辦理商業型不動產逆向抵押貸款，俗稱「以房養老」，受到全台房價飆漲激勵，2021年全年「以房養老」新增案件為784件、年增2.8％，新增核貸金額45億元；2022年首季也持續穩定成長，單季新增220件、16億元，國人申辦以房養老的意願明顯提高。

就案件量來看，北北基地區今年首季新增111件、件數居冠，雲嘉南地區新增29件排名第二，排名第三的桃竹苗新增28件；就件數增幅上，雲嘉南總件數469件雖排第五，但季增幅達6.6％，增幅居冠，桃竹苗總件數為662件雖排第三，但季增率達4.4％，排名第二、北北季增幅3.8％排名第三。

銀行業者觀察，房價上漲、房市熱絡都會帶動「以房養老」的申辦意願。以房養老業務開辦以來，過去承作案件多以雙北地區為主，不過2021年在中南部房價走高下，雙北以外地區新承作件數比重亦由五成增加至六成。而就內政部實價登錄及房市業者統整資訊來看，近五年來雲林平均購屋總價從547萬元漲到744.2萬，增幅三成多，甚至短短一年時間，雲林購屋總價平均大漲一成。

就個別銀行辦理情形來看，截至2022年3月31日止，核貸件數前五大銀行清一色為公股行庫，分別是合庫、土銀、華銀、一銀、台企銀，分別為2,279件、1,777件、905件、510件、239件，核貸金額前五大則是合庫137.07億元、土銀87.47億元、華銀46.41億元、一銀35.8億元、台企銀17.6億元。

就性別及承作年限來看，女性核貸件數3,149件還是多於男性的2,477件，逾55.97％為女性申請者，平均承作年限為15.87年。

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疫情二年多來，國內房市飆漲、交易擴量，房仲業搶食大餅，房仲家數快速增加，根據房仲公會全聯會統計，至今年第一季全台房仲會員家數達6,864家、已直逼7,000家，二年多來增加逾千家，近一年多來更以每天超過1.5家的速度急速增加，房仲家數創下歷史新高。

即使近年疫情衝擊、政府持續釋出打房政策讓房市降溫，不過房市熱度未見衰退，投入房仲業經營的家數愈來愈多。上波低點2017年底時全台僅5,394家，2018年間全年增加了88家、2019年間增加了231家，2020年增加了427家，2021年增加了584家，今年第一季也增加了140家，尤其去年以來增加速度相當驚人，每個月都有超過45家的增幅。

房仲業者觀察，整體住宅房市交易量增固然是房仲業投入的主要原因，預售市場熱絡也使不少房仲業兼作預售換約生意，近年房市無論建地、辦公室、工業廠房、法拍、危老整合等各市場都很熱絡，政府推動住宅租賃服務產業，使部分業者更跨足租賃業訴求「租、管、售一條龍」，無論傳統中古屋交易或其他分眾市場都有利可圖。

尤其，大型品牌加盟業者為搶市占率擴大展店，不少資深業者重回市場，績優業務人員出走創業也增加不少，均使房仲家數快速飆升。

從各縣市房仲公會員家數增加情形，也可看出各地房市熱度，近二年多來，六都中除了台北市僅增加73家外，其餘五都均增百家以上，台中、桃園更增加逾270家、220家最多，近年發展熱絡的新竹縣市合計也增加超過60家。若以房市家數增加幅度來看，桃園、台南增加逾三成，新竹市、台中、宜蘭增逾二成。

房仲開業展店加速，人力需求大增，積極投入人員招募，也使不動產經紀業從業人員數大增，根據內政部統計，受僱不動產經紀人已突破1萬人，二年多來增加逾1,400人；受雇不動產營業員達4.8萬人，二年多來增加逾8,000人。

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六都今年第一季買賣移轉棟數，主要行政區有17個已較去年減逾10%，其中減幅最大者是台南市新市區，年減61.8%，且新市區首季房價跟去年同期相比也降19.1%。房仲業認為，台積電轉向高雄，買方擔憂買到最高點等三原因，是台南新市量價均縮的原因。

據統計，六都共有17個主要行政區的買賣移轉棟數減幅超過10%，其中不乏各都的交易熱區，如台北市內湖區、中山區，新北市中和區，桃園市桃園區、楊梅區，台南市新市區以及高雄市左營區，不過在價格表現上，大部分行政區的成交均價仍走揚。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，房市受資金潮帶動價量齊揚，許多區域房價寫下新紀錄，加上政府接連祭出的打炒房政策，讓交易熱區輪動快速，購屋人進場前宜審慎評估。

價格快速推升，買方心有餘而力不足

根據六都地政局資料，統計今年第一季買賣移轉棟數，與去年同期相比減幅超過10%的主要行政區共有17個，其中減幅最大者是台南市新市區，年減61.8%，且新市區首季房價跟去年同期相比也降19.1%。

北市內湖、新北鶯歌、桃園楊梅、台中潭子、高雄橋頭等熱區首季都量縮

其它五都個別量縮最多的行政區減幅也不小，台北市內湖區首季買賣移轉動數年減33.9%，去年第一季破千棟，今年只剩7百多棟，新北市鶯歌區年減43.0%，桃園市楊梅區年減34.4%，台中市潭子區年減43.6%，高雄市橋頭區年減47.3%。

量縮價卻依舊上揚 僅台北中山、台南新市地區價量均跌

不過這17個成交量降溫行政區的房價，多數呈現上揚走勢，僅台北市中山區及台南市新市區成交均價下滑，中山區今年首季成交均價每坪67.7萬元，年減12.8%，台南市新市區今年首季成交均價每坪15.7萬元，年減19.1%。

郎美囡分析，首季降溫區許多為近幾年房地產交易熱門區域，價量受到買氣及資金潮拉抬，成交價普遍上揚，不過市場過熱、價格攀升及政府打房政策多少影響買方心態，擔憂買到最高點，缺乏區域話題延續熱度，或有其他行政區價格更低、議題更多，買氣自然下降。

如台南新市因南科議題身價水漲船高，但價格漲勢猛，新屋價格站上2字頭，隨著台積電話題轉向北高雄，台南市依傍半導體產業的買氣減弱，高價位的物件難以吸引買方入手。

然而市場普遍預期今年受惠於台積電持續發燙的高雄，也有兩個行政區降幅超過3成，橋頭區房價受新屋帶動來到2字頭，價格優勢減弱，左營則是比較基期高，去年首季交易量大幅拉升，今年回歸資金熱潮前的水平。

觀看全文 房地產 築夢園長~黃彥翎 於 2022.04.18 發表

房價愈來愈高，但民眾已經習慣低利環境，辦房貸金額相較過去十年來大幅增加，五大銀行新承做房貸資料顯示，國內已經連續157個月房貸利率跌破2%，央行3月升息一碼後業界憂下接下來恐「升升不息」，房仲業13日警示，未來一段期間房貸利率重回2%以上，似乎不是甚麼太奇怪的事情。

面對全球嚴峻的通膨情勢，央行在3月升息一碼，並宣告貨幣政策已經趨於僅縮，未來國內可能也要開始面對一波升息循環，根據五大銀行新承做房貸資料顯示，國內已經連續157個月房貸利率跌破2%，國人已經習慣低率環境，加上房貸金額越貸越高，先前央行不斷提醒利率不會永遠這麼低的警示，正要開始應驗。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，這波通膨情勢越演越烈，國內3月消費者物價指數（CPI）年增率3.27%，連八個月超過2%，通膨壓力逐漸增溫，加上美國醞釀快速升息與QE退場，同時間國內的經濟表現良好，更讓市場有能力去承擔利率調升，未來的一段期間房貸利率重回2%以上，似乎也不是甚麼太奇怪的事情。

經過3月央行升息後，目前一般房貸利率最低為1.56%，但申請條件較一般的房貸利率大概在1.65%~1.75%，只要升息3次半碼房貸利率可能就會見到2%。

曾敬德指出，市場最擔心的事情不是一次性的升息，而是連續性的「升升不息」，一旦市場大幅升息將會產生許多改變，租金收益型的產品會首當其衝，買方因為資金成本增加，會要求更高的收益率，包括店面等產品，而壽險業因為法規限制，評估不動產投資必須拉高租金收益率，現在已經看到壽險業出走台北，往外尋找高租金收益型的不動產。

至於住宅市場也會產生一定影響，包括民眾購屋時的購買力下滑，房貸族每月支出增加排擠消費，房貸利息增加後「租不如買」的資金成本誘因減少等，另外面對連續性的升息，也會降低民眾的購屋意願與信心。

曾敬德表示，國人已經太習慣低利環境，建議購屋人面對升息循環，一方面可以試算未來升息後的房貸負擔，是否還在承受範圍內，一方面若手上有閒置資金，保守型的民眾可以先償還本金，降低利息負擔。

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據市調機構統計，北台灣 2022 年第一季新成屋、預售屋推案量 2732.9 億元，較去年同期減少近 80 億元，年減幅約 2.8％。

住展研發長何世昌表示，首季推案量低於預期，主因除缺工、營造成本高漲，導致推案進度落後外，也與央行鷹式升息、第五波預售屋聯合稽查，以及打房五拳等利空政策接連出籠有關，不少指標大案公開進度因此推遲，導致整體案量不增反減。

何世昌指出，雖然今年房市雜聲不斷，預言市場即將反轉的說法與日俱增，但今年第一季因供給量縮，建案銷售仍然穩健。一般而言，單季銷售率如達到 15％以上，市況就屬於安全穩健水位，但今年第一季北台灣各縣市單季銷售率均超過 2 成以上，新竹縣市更飆破 5 成，意味市場仍處變不驚。

調查顯示，台北市今年首季推案量約 700 億元，比去年略減約 1.6％，變動幅度不大，推案量未能放大的關鍵在於豪宅案未如預期推出。北市今年第一季推案大多集中在蛋白區，又以北投、內湖推案量最大，都超過 100 億元以上；而蛋黃區推案量偏低，只有中山區案量達 100 億元，而信義區則沒有推案，新屋供給量較為緊繃。

新北市今年首季推案量近 1200 億元，年增近 10%，是北台灣推案量唯一正成長的縣市；不過，案量成長的原因是新莊大爆量，單季推案量高達 374 億元，而推案除了副都心重劃指標大案開出外，舊市區老屋重建案湧現也挹注不少案量。

而在 2021 年的推案熱區如新店、板橋、三重、林口、淡水等地，今年第一季反而大熄火，指標案多遞延至房市 520 檔期。

桃園市今年第一季推案量近 500 億元，與去年同期大致持平，但桃園區推案量一支獨秀，推案量將近 150 億元，其中又以中路重劃區案量較多。至於房市熱區青埔與 A7，籌備中的指標大案多數都放緩推案步伐，以致於供給量急縮。

何世昌指出，原本房市供需失衡情況嚴竣的新竹地區，今年首季依舊沒有改善，推案量驟降至約 276 億元，比去年同期銳減逾百億元，年減幅超過 30%。以大新竹來看，只有竹北推案量 90 億元較多，而這波推案泰半又位在都市計畫之外，菁華區可選擇的建案非常有限。

至於宜蘭與基隆等地，因案量基期低，變動幅度較大，都屬於正常狀況。以基隆來說，雖然房價親民，又有基隆捷運定案利多題材，但建商推案意願還是不高，今年供給量水位恐怕比較低迷。

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