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高雄屋齡10年內的輕齡大樓、華廈，去年上半年還有十個行政區，平均成交單價還落在1字頭，但，歷經前波大漲之後，今年上半年，只剩下大樹、林園、以及梓官等3個屬於蛋殼的行政區，平均成交單價每坪13.4萬到19.2萬元，其餘的行政區房價，都已跳升2字頭以上，換句話說，想用1字頭入主高雄屋齡較新的大樓華廈，無論是蛋白區或蛋黃區，已近乎絕跡。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮10日表示，根據台灣房屋集團統計資料顯示，高雄屋齡10年內的輕齡大樓、華廈，去年上半年還有10個行政區，平均成交單價落在1字頭，不過，到了今年上半年，只剩下大樹、林園及梓官等3個行政區，平均成交單價為13.4萬到19.2萬元。

李家妮指出，屋齡10年內的住宅，是多數民眾偏好的購屋黃金屋齡，去年上半年，在高雄三民、左營、鳳山區的部分商圈，還有機會以1字頭買到屋齡5年內的3房大樓，然而，高雄去年下半年開始受產業話題及公共建設利多，帶動房價漲到最高點，今年開始，市區1字頭輕屋齡物件交易，僅剩零星個案。

她說，高雄今年上半年，共有7個行政區的輕屋齡住宅，房價表現突飛猛進，短短1年間，就從1字頭房價榜單，登上2字頭列車，且這些區域多為市郊蛋白區，其中，岡山、楠梓區增幅逼近4成，仁武及橋頭則漲破4成，橋頭區更以46.5％增幅，榮登最佳進步獎。

台灣房屋巨福岡山加盟店店東曾培宜表示，高雄早年房價較親民，即便在市區商圈，以1字頭購買屋齡較新的物件機會大，這幾個進步神速，登上2字頭的蛋白區，早期對在地人來說，都是屬於地段較偏的商圈，購屋較具抗性。

然而，近幾年受產業建設利多加持，屬於「南部半導體S廊帶」一環的橋頭、仁武、楠梓、大寮、小港等，都已邁進2字頭，曾培宜指出，至於岡山因有樂購廣場、高醫岡山分院等重大投資建設，且多數行政區都有捷運機能加持，成為建商推案重鎮，磁吸人口不斷移入，也更具創價優勢。

他說，例如岡山新成屋「薰衣巢」，今年最高單價已有逼近3字頭實力，橋頭2房小宅「全民萬歲」、「棋琴20重奏」、仁武「芳崗澄品」、預售案「三發．首席大院」等，今年最高單價皆已突破3字頭。

曾培宜表示，房價還在1字頭的林園，因具備捷運紅線「小港林園延伸線」利多、梓官鄰近楠梓高大特區及橋頭新市鎮，受商圈外溢效應，今年已有華廈小宅預售單價站上2字頭，未來高雄1字頭列車，將可能全面停駛。

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根據內政部實價資料顯示，2019年第三季新北市房屋加上車位的中位總價為1275萬元，同時間新竹縣房價中位數為825萬元，新北房價比新竹縣多上450萬元，不過從去年第四季，新竹縣房價中位價為1350萬元，已經追上新北市，今年第二季新北市房價中位數也僅僅比新竹縣略多12萬元，目前新北市與新竹縣的房屋加上車位中位總價都超過1400萬元。

竹科帶動，房市竹北追上新北

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，新竹地區受到科技業近年蓬勃發展帶動，園區客的收入增加，連帶區域房價近三年也呈現飆漲走勢，房市也出現「竹北追上新北」的態勢，一手市場的研究機構房價指數，新竹一手市場也出現房價一年漲8成的誇張現象，房價漲幅遠勝於通膨。

統計顯示，2019年第三季新北市含車位的房屋，實價的中位價為1275萬元，今年第二季則是1420萬元，3年（12季）之間，房價多了145萬元；新竹縣2019年第三季含車位的房屋中位價825萬元，當時房價還相當親民，不過今年第二季已經是創新高的1408萬元，房價多了583萬元，房屋總價已經追上新北市。

新北市房價分布區間比較廣，新竹縣以竹北為主要的房市交易區

若以單價差距來看，同樣含車位的建物中位單價，2019年第三季新北每坪26.6萬元，新竹縣則是每坪18.4萬元，新北市每坪單價比新竹縣多約8萬元，不過今年第二季新北市房價每坪33.1萬元，新竹縣則是每坪33.2萬元，已經追上新北市。

曾敬德指出，新北市房價分布區間比較廣，從2字頭到8字頭的產品都有，新竹縣則主要以竹北為主要的房市交易區，整體住宅產品的分布比較整齊，不過就房價上漲的趨勢與強弱來看，新竹因為產業競爭力的大幅提升，過去一段時間的確帶動房價大幅走揚，且力道遠勝於其他都會區，不過房價高漲遇到產業進入盤整期後，短期內房市也有熄火跡象。

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央行為了避免豪宅炒作影響房價，祭出豪宅限貸令，從2012年6月底實施到現在，堪稱是房市最長壽的管制措施，這10年門檻再度緊縮下，讓雙北以外的房價如果超過4,000萬，貸款成數直接降到4成。就有不少建商推案，為了避免房價超過豪宅限貸令的門檻，只能縮小坪數。

疫情期間房市熱，房一間一間地蓋，為了抑制炒房，政府祭出多項管制，其中豪宅限貸令2021年再緊縮，雙北以外縣市總價超過4,000萬的房都在管制範圍，貸款成數降到4成而且沒有寬限期，成了建商推案跨不過的總價門檻。

房地產企劃研究室資深經理徐佳馨：「選擇性信用貸款的限制反而影響到換屋族的權益，因為多數豪宅的客戶他們可能在換屋的過程裡面會用自有資金，反而需要貸款的換屋型客戶他們會因為貸款的限制受到影響，特別是中南部的客戶。」

缺工、通膨、原物料上漲等因素拉高營建成本與房價，但雙北以外都會區的豪宅建商，為了避開豪宅貸款門檻只好紛紛下放坪數，從動輒百坪起跳縮小到最低低於50坪。因此以台中市南屯為例，近年就有不少總價3,999萬的揭露時價，但限貸管制10年來，全國房價均價從2字頭躍升逼近5字頭，新案漲幅超過9成。

徐佳馨：「因為QE（量化寬鬆）的關係，資金不斷流向資產，所以短時間之內，市場想要有一個價格上的大幅度修正確實會有一些難度，我們也觀察到在整體稅制跟整體資金環境下、在修正幅度上，我們認為可能2、3成會是一個現階段比較可以預期的狀況。」為了避免豪宅炒作影響房價，央行祭出的豪宅限貸令2021年再緊縮，但恐怕讓房價飆漲的都會區民眾更難買房。

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根據國內六都地政局近期公布的數據，今年10月不動產買賣移轉棟數，年減2成至4成。國內房仲業分析，六都房市已經回到資金熱潮前的交易水位。以目前來看，儘管國內不動產整體市況買氣冷，但民眾仍未感受到有感降價。專家指出，由於前3年建照申請量大，這2年陸續完工，新成屋的供給將增加，預計明年新成屋的價格降幅，可達1成甚至更多。

今年隨著央行緊縮市場資金，利率走揚，再加上受國外景氣情勢影響，經濟展望下修，國內房市的買賣移轉也逐步走弱，特別是今年10月開始，央行3度升息，讓市場保守氣氛更加濃烈。

代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，今年10月分數為42.2分，大減3.9分，是去年8月以來新低點，分數逼近代表衰退注意的黃藍燈。至於風向球6大構成項目，在預售推案量、新成屋戶數、來客組數、成交組數等4項分數都下跌。

儘管不動產整體市況較去年大幅滑落，但房價卻仍鐵板一塊，並沒有大幅度修正。10月新建案平均議價率約10%，變動幅度不大。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，從預售屋市場來看，買方出手意願低落，賣方便降低推案量控制線上建案的銷售壓力，也就是「以拖待變」。但新成屋市場，明年有機會出現很大反轉，主要是因為之前取得的成本相對低，因此有比較大的議價空間，再來就是成屋貸款的條件不像預售屋有彈性，想進場的人，自備款得要2至3成，因此預估明年新成屋的降價空間，可達到1成甚至更多。黃舒衛說：『(原音)前3年的建造申請量非常大，市場上有大量的新成屋，會在這1至2年內上市。舉例來說，前9個月新成屋，交屋的戶數，是9.4萬，是2009年，也就是13年的新高。市場上新增供給，尤其是有些中南部造鎮的量非常大。』

至於中古屋市場，黃舒衛也表示，目前看來就是自住客需求，投資客也不再操作這一塊，只要賣方願意讓價，就有成交機會。

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隨著少子化，年輕人不是不婚不生，就是婚後也只願意生一個小孩，當小家庭成為主流，甚至三人小家庭成為趨勢，這已經影響到房地產市場的主流產品。

以新北市來說，近年來四房大坪數的建案，除了總價高，加上需求減少，成為市場上比較難賣得動的產品，但是最新趨勢卻是，連過去主流產品三房也退燒，現在兩房已經成為主流。

少子化改變房屋市場主流商品

信義房屋統計價資料發現，屋齡5年內的新屋市場主流房型正在改變，今年2房產品的交易佔比已經超越3房，今年全台2房的實價揭露佔比達30.5%，超越3房的28.7%，其中台北、新竹、台中、高雄都是兩房產品佔比明顯增加的區域，受限於房價高漲與少子化等社會趨勢，房市正從3房世代逐漸轉為2房世代。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，兩房產品的興起有兩大因素，首先是家庭人口組成的改變，現在小家庭小孩生得少，對於空間需求也不像早年那麼大，其次則是因為高房價壓縮室內空間，雙北市已經是2房當道，不過雙北以外區域近年房價開始飆漲，開發商複製北部經驗，在房價飆漲區也開始規劃相對低總價的2房產品，也帶動2房產品的交易增加。

房市正從3房世代逐漸轉為2房世代

統計顯示，今年5年內新屋市場實價揭露，2房產品已經超越3房，全台2房成交佔比達30.5%，超越3房的28.7%，變化較大的區域包括北市、新竹、台中與高雄市，今年2房的佔比都明顯拉高，台北市2房佔比達32.8%，新北市則是最高的39.4%，桃園市也達38.5%，新竹則是31.4%，台中市33.7%，高雄市36.9%，六都除了台南市以外，2房比例都已經超過3房。

曾敬德指出，都會區住宅結構已經從三房世代轉變為兩房世代，在室內空間規劃上也有些許改變，包括可能出現兩大房，或者主臥具有更衣空間，甚至是兩套衛浴空間的設計，若以區域空間來看，雙北2房崛起已經行之有年，大台北以外的區域受限房價上漲等原因，2房產品的市場接受度與供給也都同步升高。

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房市在升息趨勢下交易持續縮減，根據房仲最新統計，10月交易量與9月相比雖有持穩，較去年同期卻呈現大幅大滑。台灣房屋集團的內部資料顯示，10月7都交易量年減幅近一成，住商機構最新的業績顯示10月交易量年減幅達37%。

住商機構統計旗下加盟店10月成交業績，全台交易量增較9月增加4%，卻較去年減少37%。其中，台北市月減4.3%、年減40.1%，新北較上月增加23.6%、年減27.6%，桃園月減6.6%、年減42.8%，台中月增4.8%、年減28.5%，台月增9%、年減32.1%，高雄月增4%，年減43.8%。6都在10月的表現雖然還有月增，年增率方面則是全面衰退。

台灣房屋集團統計內部成交行情，10月價量7都交易量較9月減少3.3%；與去年同期相較，7都整體交易量年減9.9%。台北市月減9.1%、年減6%，新北市月減2.3%、年減12.2%，桃園市月減0.7%、年減12.2%，新竹縣市月減2.3%、年減9.5%，台中市月減5.8%、年減7.4%，台南市月減2%、年減10%，高雄市月減1.2%、年減12.3%。價格則幾乎都是上漲。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，國門雖開，疫情對民生的影響趨緩，但是升息以及股匯市的震盪澆熄房市買氣，買方出價愈趨保守，但低利環境仍支撐賣方價格，導致買賣雙方的價格沒有交集，因而降低交易量，使得房市進入冷靜期。

住商機構企畫研究室資深經理徐佳馨指出，10月工作天數多，成交量較9月量增應是受天數影響，由6都狀況可觀察雖較9月增減有起落，比起去年同月大幅量縮，顯示買氣尚未回頭。徐佳馨指出，中南部10月交易狀況比9月好，但年增率大減，透露出只要價格不修正，交易量就不容易擴大，預料後疫情時代房價受通膨支撐，但買盤猶豫，市場可能持續震盪，傳統第四季旺季效應不會太好。

張旭嵐強調，第四季房市呈現「三低」，首先是「交易量走低」，代表區域天花板價的預售屋交易量會首先降溫；其次是「賣方姿態放低」，因股匯市波動，有資金需求的賣方會放大議價空間；第三則是「著眼低總產品」，首購等自住族群受限於升息壓力，應以蛋白區、高CP值的低總中古屋為優先選擇。

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許多人因預算、生活機能、工作、學區等不同因素，透過大眾運輸系統讓跨區買房越來越普遍。為解決民眾異地看屋需求，永慶房屋推出「智能化」線上賞屋，打破時間與空間的限制，民眾隨時隨地都能在《永慶房仲網》及《永慶快搜app》上，觀看待售屋內720度環景影像與屋外實境街景，宅家就能全台跑透透看房，隱私性高又便利。

永慶房屋業管部協理陳賜傑指出，對首購族及換屋族來說，買房是剛性需求，如何用有限預算買下理想房型及足夠空間是首要課題，若是礙於房價在首選區找不到理想物件，便會轉往符合需求的其他地區找房。為了幫助消費者省去盲目看屋過程、找到滿意物件，持續優化數位工具，除了地圖找房、捷運找房等快搜功能，方便消費者快速找到感興趣的房屋，更瞄準實體帶看痛點，開發出智能化線上賞屋，讓消費者搜索購屋資訊更即時且透明。

以實境找房來說，讓線上賞屋不再侷限於照片的單一視角，提供720度的房屋內部環景，屋內每個空間都能完整呈現，賞屋不怕被「照騙」。實境生活圈則整合Google街景，用戶可自在探索周圍環境，觀察交通便利性、生活機能性，及公園、學區等設施遠近，打造身歷其境的賞屋體驗

專人導覽則提供隨選即看的真人帶看影片，由經紀人實地拍攝，從社區環境、建案外觀，到房屋格局、通風採光，快速展現房屋優勢和特色，也針對消費者在意的空間尺寸、隔音效果等，加強細部講解與多角度拍攝。消費者不需一間一間踩點看屋，也能篩選出總價、格局、屋況及週邊生活機能皆滿意的物件，看到喜歡的房屋再線上約看，出手更精準

永慶房屋表示，買房是人生的重大決策，以前消費者必須看十幾間房，才能了解自己喜歡什麼樣的屋況條件。但在科技房仲的研發下，有了「實境找房」、「實境生活圈」與「專人導覽」等智能化線上賞屋服務，消費者能更精準鎖定有興趣的房屋，不只省下寶貴時間，也能更充分地擁有知的權利和完整的體驗。

陳賜傑分享，革新服務並非一蹴可幾，在撥接上網年代，品牌就領先業界於2002年推出永慶房仲網，開啟網路找房服務，隨著無線網路與智慧型手機的普及，持續優化數位平台及使用者介面，擴充行動看屋檔案庫。近兩年數位服務整合再升級，消費者不用出門也能實境賞屋，打造智能化線上賞屋新時代，透過開創的態度擁抱新科技，一持續為購售屋服務帶來更多可能性。

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台中14期土地自2020年完成配地以來熱度不減，挾最大規模重劃區優勢，吸引建商獵地、插旗，總計2021年至2022年上半年，14期土地交易規模突破400億。今年則受到總體經濟因素，整體土地交易明顯受到抑制，觀察14期重劃區交易雖有放緩，但在大型建設、區位優勢等利多，建商調整布局策略，更精準鎖定鄰大路、面公園、緊鄰商圈、坪數在千坪以上的大型土地。

信義全球資產公司顧問發展部經理林建勛表示，觀察近五年實價登錄統計台中各重劃區土地交易情形，可以看出市場對14期的青睞，14期的土地交易走勢，2020年開始呈現爆發性成長，到2021年來到高峰，總交易金額達361億，至2022年上半年土地交易呈現放緩趨勢，總計近兩年交易金額達到441億，超越台中其他重劃區的交易規模。

今年整體土地交易情形降溫，主要受到央行房市管制影響，營建業缺工缺料、營建成本走高，使得建商對資金運用更趨謹慎。信義全球資產中區商仲部經理張現傑觀察，建設公司在14期重劃區購地動能趨緩，但台中巨蛋、漢神洲際購物中心等大型建設題材加持，對建商而言仍具誘因，只要標的具備三項條件，仍是建商布局重點。

一是靠近商圈，14期重劃區緊鄰發展已相當成熟的崇德商圈，目前已有多間知名連鎖餐飲品牌進駐，具完善的生活機能；二是地段及基地面積考量，建設公司在選擇標的時，更傾向鄰大路、面公園的基地，且基地面積在千坪以上，更有利於建商未來興建規劃；三是價格因素，綜合前述考量，只要標的具價格優勢，就會吸引建商進場。

張現傑以其近年成交多筆台中土地的經驗進一步分析，受到通貨膨脹影響，土地等商用不動產，具有抗跌保值、抗通膨的特性，近期也發現，除了建商，也有不少買方看好14期重劃區的未來發展潛能，關注150坪至200坪、可獨立興建使用的土地，以作為資產配置及長期投資的標的。

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591實價登錄今天公布統計，疫情爆發前的2019年與2022年相比，七都中古社區漲幅前3名，由新竹縣竹北市「好FUN」奪冠，3年間房價由1字頭暴衝至4字頭，漲幅158%。

591實價登錄調查，除上述新竹的中古屋之外，其餘漲幅超過100%的社區還有竹北市「仁發香榭」、「富宇現代城」、台中北區「漢陞圓山」、台南中西區「天鑽大樓」，短短3年間身價皆已翻倍。

591實價登錄指出，七都近3年漲幅最高的中古社區當中，包括台北市由北投「吉星大廈」、內湖「力霸國鼎大廈」、「麥帥新城DEF區」，房價漲幅約3至4成。

新北市近3年漲幅最大中古屋社區包括，新莊「台北愛樂貝多芬區」、鶯歌「天生贏家」、汐止「宏國富邑」，漲幅約5至6成。新莊「台北愛樂貝多芬區」位於新莊歐洲村，周邊生活機能完善，房價較一旁的副都心重劃區更具優勢，吸引首購目光。鶯歌近年因三鶯線話題身價水漲船高。

桃園市近3年房價漲幅最高的中古社區皆由楊梅區包辦，漲幅約7成，分別是「台北比佛利國家公園區」、「台北比佛利加州區」、「聚寶莊」。楊梅由於聯外交通便利，近年在房價高漲之下吸引部分北客及新竹客，中古大樓價格明顯上升，其中「台北比佛利」為千戶造鎮型社區，緊鄰幼獅工業區，不乏投資客買進收租。

台中市由北區「漢陞圓山」、太平區「大毅植幸福」、南區「長億城攬翠區陽光區」拿下近3年房價漲幅最高中古社區，其中「漢陞圓山」漲幅高達140%，其餘兩者則約8成。

台南則由中西區「天鑽大樓」、「統一大廈」及永康區「中華路413巷華廈」奪得漲幅最多的中古社區，漲幅有9成至翻倍。台南近年受益於台積電效應，為當地房市注入活水，其中永康區位在市中心與南科中間，受到不少南科工作者青睞。

高雄的部分，中古屋漲幅約8成，分別為橋頭區「鳳凰時代」、三民區「雙星報喜」、「花語蝶大廈」。橋頭區「鳳凰時代」為此次榜上屋齡最新的中古屋，該社區位於高雄新市鎮內，自台積電進駐楠梓消息傳出後，橋頭區也受惠良多。而三民區高雄蛋黃區，生活機能發展成熟，在高雄車站改建、鐵路地下化及捷運黃線議題加持下，後勢看好。

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新冠疫情突顯透天厝「獨棟優勢」也推升房價，今年全台各縣市透天平均總價普遍走升，截至今年第3季底為止，有6區域漲幅逾二成，台北市平均一棟要花5千萬元，年增率逾三成居冠，連彰化、嘉義透天通通站上千萬大關，千萬元想買透天，全台只剩下剩澎湖縣、雲林縣、屏東縣、台東縣及花蓮縣5個縣市而已。

全台房屋價格走揚，在疫情之後更加突顯獨棟優勢的透天，總價帶也普遍走升，依據實價登錄資料統計全國各縣市透天今年第三季平均總價，與去年同期相比，全國共有6個區域總價漲幅超過2成。其中台北市不但是總價最高、也是漲幅最多的縣市，平均總價從逼近4千萬來到破5千萬元，年增幅高達31.6%。

大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，一般透天土地持有面積大，在台北市這樣素地稀缺的區域，可有危老都更都更的價值，且台北市透天交易量較其他類型少，因此並非透天交易的主力區，平均總價卻有高度成長。

宜蘭高鐵話題夯 平均每棟近1400萬元漲幅第二高

綜觀透天平均總價大幅成長的區域，除了台北市外，皆為透天是該縣市的主力成交類型，今年第三季平均總價年漲幅第二高者為宜蘭縣，今年平均一棟1,393萬元、年漲幅26.8%，大家房屋宜蘭轉運站加盟店店東周佳瑮表示，宜蘭將有高鐵站的建設議題以及先前的資金熱潮，促進宜蘭房地產價格躍升，雖然目前全台房市降溫，但看好將來宜蘭縣的高鐵商機，依然有買方願意進場，透天類型的買方大約一半為在地、一半來自雙北，雙北的買方多數是退休後想定居，經比較價格，千萬在雙北僅能買2到3房，在宜蘭可以購置空間開闊的透天，且未來有高鐵，往返雙北或南下更為便利，故詢問度不因市場下行而減少。

彰化、嘉義通通站上千萬元 漲幅居第三、第四高

至於第三名彰化縣及第四名嘉義縣市總價漲幅分別為26.3%、22.8%，平均總價從去年第三季不到千萬，今年都來到千萬以上。

此外，全國第三季透天平均總價不到1千萬的縣市僅剩澎湖縣、雲林縣、屏東縣、台東縣及花蓮縣，要在1千萬元內買透天越來越難。

郎美囡分析，除了資金因素，先前工料雙漲讓透天新案開價攀高，拉動新透天及中古透天價格，也因此，許多透天主力縣市因總價漲勢凶，迫使財力有限的首購族、小資族改購買華廈或大樓，加上土地取得成本越來越高，過去透天為主的區域，新案規劃逐漸走向大樓及華廈。

專家建議：買家應留心土地分區是否是住宅區

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示，許多買方為不受上下樓層鄰居干擾而偏好透天，且透天如產權單純，具有進可攻退可守優勢，頗獲投資人青睞，然而有些土地使用分區未必為住宅用地，卻做住宅使用，提醒買方入手前務必確認土地使用與購置目的是否相符，以免後患無窮。

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受升息、戰爭、金融市場震盪等因素影響，全球通膨發酵，造就萬物皆漲，房市回歸剛性需求，也讓桃園成為去年六都唯一人口正成長的都市，更推升房價，其中大溪區成熟的機能、高綠覆的舒適環境，未來還有捷運綠線延伸，與重大建設到位，房市可期。

六都唯一人口正成長的桃園市，去年增加3500多人，自升格至今增21萬人，顯見雙北市中心房價高不可攀，人口外流至桃園各處定居，令機能成熟區段的房市交易續熱，房價也開啟補漲模式。

近期，大溪區房屋買氣增溫，成為自住客首選區，全因四通八達的交通系統，開車行經66快速道路聯外系統，可銜接北二高、中山高國道，前往桃園八德或中壢區，或是沿著國道一路駛進新北市土城、中永和地區，約莫40分鐘車程，但新案價直接砍半，吸引購屋族的目光。

許多注重生活環境與品質的自住客，開車駛離繁華又擁擠的市中心後，在大溪感受到的是低密度高綠覆，保有遼闊的生活空間、呼吸到清新的空氣，印入眼簾的是萬坪公園、河濱綠地，一年四季漫步在月眉溼地生態公園、大溪河濱公園、大溪埔頂公園，欣賞季節限定的風景，感受愜意又悠閒的生活。

此外，大溪周邊有多處觀光景點，鄰近大溪老街、還有慈湖陵寢、角板山公園、新溪口吊橋、大溪老茶場和大溪花海等，每年湧入眾多遊客造訪，更成為長期自住首選，一到假日出門即旅遊。

定居大溪不用擔心日常採買，崎頂、橋愛商圈、員林路上商家林立，各項機能成熟，吃東西與購物不虞匱乏，且有仁和國小、仁和國中雙校園，教育資源充足。

不僅如此，桃園市府祭出「三心六線」軌道建設計畫，大溪未來會有捷運綠線從八德延伸至此、為了紓解車潮，規劃設置埔頂轉運站，供客運與市區公車轉乘接駁，各項重大建設也陸續動工。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，大溪區市中心發展成熟，且聯外交通便捷，未來還有多項重大建設與利多逐一兌現，國道沿線的八德、新北中永和一帶，應會出現希冀以時間換取空間的購屋、置產族，也將成為穩固大溪價格原因之一。

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去年以來房價大漲，明年公告土地現值、後年調整的公告地價可能有感上調。房仲業指出，2017年起全台公告土地現值多呈現上下微幅調整，若沒有特殊政策考量，關係增值稅和地價稅基的公告土地現值、公告地價可能都會明顯調漲，公告土地現值可能連五漲，尤其房價飆漲的新竹地區，漲勢恐相對有感。

信義企研室專案經理曾敬德指出，地價調查是採取前一年9月2日至當年9月1日期間內的不動產成交案件，而2021年9月到2022年9月期間，正是房價大幅上漲的期間，明年公告土地現值、後年公告地價可能會因此而調漲。

以內政部房價指數顯示，六都今年第二季的住宅價格指數，普遍年增率達到6％～14％，南二都的台南與高雄住宅價格指數年增率也達12％～14％，漲幅最小的是台北市的6％，過去一年全台的房價漲幅相當明顯。

曾敬德表示，通常地方政府決定調整方向與幅度時，也會考量當下的時空背景，若沒有特別考量，則明年售屋要繳納的土增稅可能因此增加，而後年公告地價若調漲，則絕大多數的屋主與地主地價稅也會跟著增加，房價大漲後的交易稅、持有稅都會跟著增加。

全國公告土地現值調幅在2014、2015年間均高達12％以上，不過自2017年起調幅多在2.5％以內，2018年還調降0.8％，相較於近年調幅不大，若反應過去一年房價大漲，明年公告土地現值調整有機會挑戰連五漲。而二年一調的公告地價經過2018、2020年的調降，今年調漲約2.7％，預期後年調漲的機會相當高。

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今年初房市還炙手可熱，不過時序第四季十月，或許是受台股狂瀉影響，已開始吹涼風，最新市調統計結果顯示，北台灣都會區預售屋和新成屋市場，買氣節節下滑，銷售率已面臨5成保衛戰。

市場專家建議，若銷售率跌破5成，業者也需謹慎控制供給量，避免爆量使得市場平衡被打破；一旦水庫裡的水滿出來，在下游戲水的人只有逃跑一途了。

據住展雜誌統計，北台灣預售新屋市場今年來每月的近一年平均銷售率，在2月達到 61.33％最高點，之後便逐月下滑；至9月，近一年（2021年10月～2022年9月）平均銷售率來到約52.92％，為今年單月最低點，意味著新建案銷售速度正在趨緩當中。

住展雜誌研發長何世昌表示，Q2升息與本土疫情大爆發後，新建案市況直直落，市場專家紛紛預期，房價即將反轉下殺，但實際上，預售屋房價，依然持續上揚，原因與近一年銷售率仍在五成多空分水嶺之上有關。

何世昌分析，不過需注意的是，一旦銷售率跌破五成，價格下修的壓力就會浮現。

住展雜誌調查，今年預售屋市場平均銷售率，從3月開始下滑，4月下挫幅度加大，升息與本土疫情爆發為最主要的導火線，其次是俄烏戰爭引發台海危機聯想，導致資金出走、豪宅市場成交萎縮。升息打擊的是購屋信心，疫情爆發則影響民眾出門看屋意願、推遲購屋計畫。

何世昌表示，尤其以4月疫情失控衝擊最劇烈，近一年銷售率於當月重挫近3個百分點；當這三件事匯集在一起，新建案市況因而受拖累。

何世昌指出，北台灣新建案銷售率走勢，預期至11月都會逐漸下滑，倘若選後12月買氣未能回升，2023年Q1新建案近一年銷售率將會跌至50％多空分水嶺以下，則最快 Q2房價可能出現轉折。但如果選後銷售率上揚，則反轉下跌的空襲警報將暫時解除。

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台股17日加權指數失守萬三大關，今年從高點以來修正也超過5,000點，信義房屋針對網友進行問卷調查，調查結果顯示主要都會區的購屋人中，新竹人自備款虧損的比例最高，有31%受訪者的自備款出現虧損。年齡層方面，以34歲以下年輕人購屋受股市影響較重。

觀看全文 房地產 築夢園長~黃淑娟 於 2022.10.18 發表

過往民眾買房都知道，房地產最重要的就是「地段」、「地段」、「地段」，只要買對地段，就可以相對保值。不過，近期股市下跌、熱錢出走、房市交易量縮價跌等資訊頻繁出現，讓不少想買房的民眾心慌慌，不知道現在買房到底對不對？而且，難道只要地段好，就不會跌嗎？

其實，今年全世界在升息、QE縮表、地緣性戰爭等不利經濟與房市的因素壟罩下，加上國內政府打炒房措施一波波，近期全台房市熱度已明顯冷卻降溫。如沒意外，今年建物買賣移轉量恐將結束連5年量增的態勢，且若量縮時間拉長到半年以上，這波房市多頭恐將面臨反轉，即便是好的地段，恐也有下跌修正的風險。

因此，在目前房市轉空的環境下，筆者建議民眾買房應該有「新思維」，只有買對「價格」，用「夠低」的價格買房，就可以擁有進可攻、退可守的自主發球權，也就沒有高點買房套牢的可能。

對於如何買到這些「超值屋」，其實有些訣竅。在這資訊發達的時代，運用地籍數據，查詢謄本情資、市場待售狀況，其實連一般民眾都可以輕鬆掌握超值標的，也可運用比價平台確認社區的賣壓狀況，一旦同社區有30~50戶，甚至上百戶待售，屋主銷售上會有壓力，自然更有讓價的可能。另外，注意屋主取得時間，如屋主持有時間過了重稅期，也許價錢就會更加好談，想便宜買房也就更有機會。

此外，購屋者能聰明的主動出擊，如透過仲介主動開發有負債的屋主，有機會便宜買好房。以最新謄本統計資料顯示，目前全台灣約有8萬多筆房子，屋主有跟民間借貸設定抵押的狀況。因目前民間房屋借貸放款，年利率多達8％~24％，遠高於現行不到2％的銀行房貸利率，會去借款的屋主，有一定機率上有債務壓力，當然並非全部，卻是找到便宜物件的重要機會。這樣想便宜買好房就會更有機會。

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美國通膨危機未除影響，美第四季確定將再度升息，對已經在降溫中的台灣房市已經造成影響。

美國聯準會宣布升息3碼，為今年來第五次升息，因為房價與房貸利率攀高，8月二手房銷售數字已連續7個月下跌，聯準會暴力升息不僅衝擊當地房市，全球各國央行跟進升息也帶來連鎖效應。

以加拿大為例，該國今年已升息5次，房價在短短半年崩跌近22%。至於台灣方面，央行在22日宣布升息半碼，是今年第3度升息、累計升2碼，是否對房價造成衝擊引發關注，已經有網友說，如果台灣升到2.5%房市交易就會急凍，今年買房的小心了。

房仲業者統計今年第二季和第三季主要都會的銷售天數和議價空間，發現在六都中，在銷售天數上，全面增加；在議價空間上，桃園、台中與高雄議價縮小。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨表示，升息讓買方緊縮買方購屋力，也讓交易相對遲緩，當銷售天數增加，對屋主也產生一定壓力，加上近期不少買方貸款出現狀況，致使市場交易更形膠著，某些屋主願意降開價，這也讓議價空間出現縮小。

風向丕變，桃園台中高雄轉向

今年3月後央行連續升息，第二季開始房貸利率走升，買方多認為價格應有空間，因此放緩購屋腳步，徐佳馨指出，若以銷售天數來看，北市因為價格高，屋況普遍欠理想，成交最慢，六都成交天數全面突破2個月，確實讓許多屋主產生壓力。

值得注意的是近期大幅推案的桃園、台中與高雄議價空間減少，銷售天數出現增加，在目前市況下，推估為屋主開價降低，逐漸接近行情價，但買方仍不買單，顯見屋主與買方間還有拉鋸。

房貸升升不息，買方靜觀其變

大家房屋企劃研究室副理郎美囡認為，央行升息增加購屋成本，造成買方心生觀望，加上近期股市表現差，台幣亦明顯趨軟，建議買方購屋前，應充分掌握價格走勢及政策動向，並檢視財務狀況，避免資金出現缺口，讓買屋成為噩夢一場。

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市調機構統計，北台灣各縣市今年第三季新成屋、預售屋房價仍全面走揚，各縣市平均年漲幅約 18.1%，更創波段漲幅新高；其中，以新竹縣市年漲幅逾 44% 最高，其次爲桃園 19.8%，但今年下半年預售屋的供給量明顯增加中，漲勢恐已進入末升段。

住展研發長何世昌表示，2022 年台灣房市不平靜，幾乎月月有利空，但因賣壓偏低，再多的利空仍未能擊退房市多頭鋼鐵般的鋒芒；賣壓低的關鍵在於房地合一稅延長重稅閉鎖期、缺工等原因所導致，但今年下半年預售屋供給量已明顯增加，假如買氣依舊遲滯，雖然今年底前房價不至於反轉，但留給多頭的時間恐怕不多。

何世昌認為，北台灣房價在第三季續創歷史新高，畢竟房價沒有無限上漲這回事，預估第四季漲幅將開始收斂，年增幅將由第三季高峰往下滑。至於房市多頭能否延續多久，關鍵就看選後遞延性買盤能否出籠；如選後買氣能回籠，多頭將會得到「補血」續命的機會，否則 2023 年唯恐凜冬將至。由於這波多頭主升段漲幅甚大，以及經濟環境急速惡化，預估末升段可能被壓縮到只剩一至二季。

住展統計資料顯示，台北市今年第三季新建案房價來到每坪 105.6 萬元，季增約 4.2%，已連五季改寫新高，年漲幅擴大至 12.7%。

北市各行政區第三季房價全部走升，原本萬華、文山漲幅相對落後，第二季前新建案均價還在 6 字頭，第三季起均價全都要 7 字頭起跳，意味著台北市均價 6 字頭的行政區首度絕跡；其中，萬華更出現史上第一個平均開價破每坪百萬元的建案。

新北市第三季新建案房價漲到每坪 46.9 萬元，季增約 3.1%、年增約 10.4%，連續四季刷新新高。何世昌指出，由於永和今年出現推案空窗期，買盤外溢至鄰近的中和周邊區段，中和新建案房價直線飆升至 6 字頭，成為新北市房價水準第二高的行政區，僅次於永和。

桃園市第三季新建案房價為每坪 30.9 萬元，季增約 2%，年漲幅約 19.8%。由於今年第二季前房價漲勢凌厲，桃園南崁、八德等地房價水位追平或高於新北市外圍衛星城鎮，部份買盤流回新北市，使桃市第三季買氣快速轉淡，新開賣的建案售價大多走平實路線，以致於第三季房價單季漲幅僅 2%。。

新竹地區市況雖然同樣趨緩，但買氣減幅較小，而建案售價依然測試消費者底線， 第三季新建案房價續漲至每坪 35.7 萬元，季漲幅 7.9%，年漲幅高達約 44.5％。以年漲幅來看，新竹為北台灣房價飆漲幅度最大的縣市。

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太平區受惠「黃金通勤線」74號快速道路全線通車，以及國道四號豐原潭子段啟用、台鐵高架化等重大交通建設到位，加上太平區三大既有商圈成熟，近幾年磁吸大批建商搶進購地推案，尤其是新光重劃區，近年來推案主力集中在74號線第一排。

太平區由於工業區多、就業機會也多，加上房價基期相對較台中市區低，近幾年已成為年輕首購族的購屋天堂，預售新案每坪單價已經站穩3字頭，就連屋齡2、30年的中古屋，單價也賣到2字頭，房價已不可同日而喻。

永慶不動產台中太平樂業加盟店協理朱良華表示，包括寶佳集團旗下的建設公司如櫻花、和築、勝美等，以及台中在地品牌建商如鉅虹、惠宇、大毅等，近幾年在太平新光重劃區爭相推案，在區域都有指標性建案。如鉅虹建設陸續推出「曙光之旅」一期與二期建案，當年單價1字頭，近一年來「曙光之旅」一期（含停車位）成交單價已達29萬元、房價翻倍大漲。

此外，位於新興路上的「悠活郡」社區，雖然總戶數不少，但也是新光重劃區的熱門社區，約十年前的成交單價在11、12萬元，近一年來成交單價（含停車位）每坪已達26萬元。十年前在新光重劃區買3房+1個平面停車位，主力總價約在650～700萬元，如今屋齡十年的3房中古屋，總價帶已提高到1,300～1,500萬元。

朱良華表示，近幾年太平區已是許多小家庭自住客的首選，除了新光重劃區是推案熱區之外，太平公五環保公園預計在今年完工，街容整齊，北鄰大坑、南有環保公園、中間還有自行車道，不只讓太平舊市容更新，就連台中市也少見如此寬闊的居住環境。

其中，位於南太平舊市區因為早期工業產業的發達，生活商圈早已完整成熟，太平工業區以及準備起飛的太平產業園區，更提供大量就業機會，加上近距離接軌東區新站秀泰廣場、新建國市場、LaLaport購物中心，南太平也是太平區內除了新光重劃區之外，房價較高的區域。順天建設今年第三季推出「順天緮華」，鎖定舊太平退休族、換屋族，每坪單價「坐3望4」創區域新高價。

目前太平區預售案開價已站上3字頭，如「勝美欣」每坪開價37～39萬元，鎖定剛性需求的年輕首購族。由於第四季還有許多新建案將陸續進場，預期太平區4字頭房價，很快就會看到。

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今年第三季房市遭遇升息、打炒房等利空壟罩，但建商踩剎車意願不高，根據市調機構統計，全台第三季房市總銷金額為 5540.33 億元，季增 31%、年增 22%，創 3 年來單季新高。

調查顯示，第三季新進場個數達 439 件，新增逾 3.4 萬戶供給，與前季或去年同期相比，成長 1-3 成，反觀房價雖然季減 2%，但受去年疫情影響基期較低，年增仍是向上走揚，其中最有感的新竹成交單價更大漲近 7 成。

根據數字科技 (5287-TW) 旗下的 591 新建案指出，隨著疫情管制放寬，部分地區如雙北、新竹看屋人潮明顯回流，案場每周平均來人可達 20 組以上，搭配上半年因疫情延推的新案持續出籠，吹響本季反攻號角。

台北市第三季缺乏豪宅指標案進場，價格有所下修，不過在萬華、內湖等區中小個案多點開花下，各項指標較上季均明顯回升。新北市則在三重、淡海、林口等重劃區供給下，即使缺乏大量體指標案進場，仍繳出個案數、總銷季成長 62%、28% 的好表現，量能亦重返千億元水位。

本次北台灣表現最搶眼的桃竹地區，以桃園來說，第三季總銷、戶數較去年同期相比均激增逾 1 倍，主因除了去年適逢三級警戒基期較低所致，也與幾大主力重劃區小檜溪、龜山 A7 及青埔爆量供給有關。

第三季同樣開出紅盤的新竹，隨著疫情趨緩人潮回流，價量無論與去年、上季相比均呈現爆炸成長，尤其房價更是停不下來，目前當地除了新案開價已站穩 5 字頭，成交單價更由上季 41 萬元一路衝上 49 萬元，季增幅直逼 2 成，與去年同期相比更成長近 7 成。

至於台中市近年因房市過熱，部分量體過大或價格漲幅劇烈的地區，價量都有進入「冷靜期」的徵兆。不過本季在 329 延推案及蛋白區力挺下，仍維繫量能恆溫，像與東區、北屯區為鄰的太平區，單季案量便暴衝到近 200 億元，較上季成長達 3 倍，以當地目前推案最多的新光重劃區來說，新案每坪開價約在 3、4 字頭，一般主流電梯大樓 2-3 房產品，總價帶則介於 1100-1600 萬元間，相較蛋黃區每坪開價動輒 5 字頭，對首購族吸引力更強。

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桃園市預售屋漲翻天！根據內政部預售屋實價登錄統計，桃園市各地以今(2022年)上半年，跟去年下半年的成交均價漲幅，以新屋區半年翻漲逾三成最多，憑藉黑馬姿態，晉升桃園市預售屋漲價冠軍寶座！此外，三大動力，推升桃園房價猛漲後，桃園地區要再看到1字頭的房價，就只剩觀音與大溪兩區。

台灣房屋集團趨勢中心協理江怡慧表示，今年上半年(H1(與去年下半年(H2)相比，桃園市全市的預售產品交易量明顯萎縮近三成，其中以龜山區交易量減幅最大，相隔半年直接腰斬，不過房價非但沒有跌，還成長了14.1%，漲幅名列桃園市第三名。

至於住宅單價表現，今年上半年全市每坪成交均價為26.2萬元，最高單價區是中壢區的35.3萬元，其次為桃園區的34.7萬元，接著龜山區以31.6萬元居第三，為高價區代表，親民的1字頭區段僅剩觀音與大溪兩區，顯示低單價預售屋即將走入歷史！

台灣房屋觀音直營店協理羅淑敏表示，產業入駐及大型上市公司的龐大就業人口，是帶動新屋區房市剛需的穩定買盤，其中以頭洲重劃區最受到客戶青睞，該重劃區位於中壢、觀音和楊梅交接處，鄰近過嶺重劃區以及好市多賣場，且有多座大型綠地公園，良好的生活環境吸引買家置產，目前當地的住宅供給以透天別墅為主，平均總價約1200~1800萬元，新大樓開價則約每坪25~27萬元，房價尚屬親民水位。

進一步觀察桃園市各區的預售屋房價漲幅，2022年H1桃園市整體成交均價，相比上期(2021年H2)成長8.3%，而受惠於都市房價「外溢效應」，以及桃園產業多元工業區發展進駐，從前被認為是蛋白區的新屋區，預售屋均價半年就翻漲31.3%之多！顯見這匹黑馬來勢洶洶。

江怡慧表示，桃園價漲主要有三大推升動力，第一、親民區段補漲，拉抬整體均價；第二，產業發展蓬勃，桃園市工廠登記1萬2千家、公司登記6萬5千家，工業產值達2.9兆，居全國第一；第三、建設遍地開花，市府經發局申請開發八德大安科技園區、大園智慧科技園區、大溪科技園區、平鎮東龍科技園區及新屋頭洲科技園區等產經樞紐，建設紅利豐沛。

江怡慧並指出，由於桃園市中心的房價不俗，住宅密集度也頗高，因此近年生活空間寬敞、房價平實的衛星城鎮，比如新屋、觀音等地，似乎愈來愈受到買家喜愛，尤其是綠覆率高的低密度重劃區，住宅買氣更顯平穩，市場表現相對突出。

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